旧住宅小区物业管理的思考.DOCVIP

旧住宅小区物业管理的思考 南京百花物业管理有限责任公司 建筑，是人类文明的见证，旧住宅小区，是城市发展的历史记录。在经济飞速发展、城市建设日新月异的今天，旧住宅小区在城市管理中依然举足轻重。以南京为例，旧住宅小区占全市建设用地30%，近80%的居民生活其中。今年，南京将全面完成自1998年开始的旧小区出新工作。出新后旧小区的物业管理，因其广泛的影响，日益引起人们的关注。 旧住宅小区的物业管理是推陈出新的有益之举 旧小区的物业管理，是经济转型时期，新旧体制碰撞的产物。她丰富了城市管理内容，给小区带来了崭新的容貌，造福于一方百姓。旧小区物业管理的益处具体体现在如下几个方面。 为政府减负： 理顺管理体制。旧住宅小区实施物业管理，有利于将小区的保洁、绿化、房屋维修、公共秩序管理等职能，从政府各部门剥离，实行政企分开，使小区管理逐步走向专业化、社会化、市场化。百姓交钱，企业办事，减轻了政府城市管理的负担，真正做到人民城市人民管。 完善社区服务功能。物业管理是社区建设的子系统，在以市场为基础配置社区资源的前提下，物业管理参与社区建设并成为重要支柱。物业企业进入社区，以物业为媒，以人为本，为社区居民提供各类生活服务，以满足人们的不同需求。 增加就业机会。旧住宅小区的物业管理企业，属于劳动密集型企业。10多万平方米的小区，2500户居民，约需要10个保洁员、3个维修工、2个物业管理员；另外，根据封闭情况，还要配备门卫等。富裕人员的大量安置，减轻了社会就业压力，有利于安定、发展。 为百姓解忧： 实施物业管理后的旧小区，大多管理规范有序、居住安全舒适、设备设施完好、环境美化绿化、卫生干净整洁、服务优质及时，提高了居民生活质量。 为企业增利： 经营风险小。由于旧住宅小区的物业管理市场进入成本低（10万元即可），不需添置大型设备，聘用高科技人才；服务对象是业主个体，相对于收益性物业，与宏观经济发展相关性小，收益薄而稳定。 扩大市场份额。从企业发展来看，进入旧住宅小区的物业管理，可以避开收益性物业近于完全竞争的“主战场”，迅速抢占市场。在积累一定量的基础上，产生质的飞跃，提升管理水平，不断发展壮大。 多种经营潜力大。旧住宅小区入住率高，以我公司所管小区为例，入住率大多在95%以上，人气旺盛。旧住宅小区居民群体购买力略低于新商品房住宅小区，但对一些基本的生活服务依旧有强烈的需求。 二年前，我们曾对一个旧小区（建筑面积13.8万平方米，2430户居民）进行了入户调查，对“您需要物业管理公司提供哪些服务”统计见表一。 可见，如何将“人气”变为“财气”，多种经营大有文章可做。多种经营开展得好，可以起到以付补主、以丰补歉，支撑企业发展的作用。 “您需要物业管理公司提供哪些服务”调查汇总表 （表一） 序号 项 目 户数 百分比% 1 房屋维修 279 56 2 非机动车看管 84 17 3 机动车看管 57 11 4 订奶、报 47 9.4 5 家电维修 46 9.2 6 搬家服务 22 4.4 7 钟 点 工 19 3.8 8 接送学童 17 3.4 9 其 他 16 3.2 10 家庭病床 13 2.6 旧住宅小区实施物业管理的步骤 旧住宅小区大多房屋老旧、配套不全、规划滞后；业主构成多元化：有公产业主、购房改房的私产业主、购买早期商品房的私产业主；旧的管理体制根深蒂固，各种利益关系盘根错节。只有整治出新，才能实施物业管理。 整治出新。成立以政府职能部门为主的出新领导小组，拟定出新方案，落实资金来源，实施项目改造。最终达到硬件基本配套、资料基本齐全。最关键是落实资金。 落实物业管理企业。小区整治出新后，在物业主管部门的牵头组织下，成立业主委员会，选聘物业管理企业，出新小区全面验收合格。 旧小区早期物业管理。企业进入小区实施物业管理，行政主管部门、当地政府、物业企业及有关职能部门逐步理顺关系，明确职责。一般情况下，保洁工作由居委会移交物业公司；房屋共用部位、公用设施设备的维修管理由各产权单位移交物业公司；小区内车棚、露天停车场、配套用房移交物业公司管理使用。房屋的统一管理及配套设施利益的重新分配是这一时期的难点。 物业企业通过便民活动、咨询服务、专栏宣传等多种形式，广泛宣传物业管理；同时，在小区内依物业委托管理合同提供服务，收取住户物业管理公共服务费。旧小区物业管理由此正式起步。 旧小区物业管理进入常规期。经过旧小区早期物业管理的艰难磨合，一般半年左右即进入常规期，其显著标志是物业管理公共服务费收缴率持续稳定，无大幅度波动，住户逐步认同物业管理。 旧住宅小区物业管理的几种模式 企业进入旧住宅小区一定要正确处理好社会效益与经济效益二者之间的关系，遵循市场规律，周密调研，慎重选择。具体选择何种模式，一般取决于小区的规模、硬件配套及住户