春天物业项目模式.docVIP

近几年，业界物业服务企业在物业管理社会化、市场化的实践中，根据市场变化情况和项目管理的实际情况，不断地探索创新经营管理模式、管理体制和经营机制。 　　笔者所在的大连春天物业管理有限公司（以下简称“春天物业”）先后对项目管理实行了“整合经营”、“项目管理中心”和“项目经营管理责任制”等模式。 　　“项目经营管理责任制”——这种物业经营管理的“春天模式”运行两年来，取得了较好的效果。 　　物业项目经营管理责任制的“春天模式” 　　相对于其他项目管理来说，物业的项目管理具有实物投资少、人力投入多、全过程受业主监控的特点。 　　通常物业的项目管理，多半采取的是服务工时责任制的方式，即该项目团队承担该项目的服务业务，个人对个人分工的服务工时、质量承担责任，由此与员工个人的工资奖金挂钩。这种责任制是一种不完全的责任制。就是项目团队不承担该项目的投资、成本和盈利的责任，物业服务公司直接管控该项目的投资、成本核算和盈利分配。 　　春天物业探索的则是一种物业项目的完全责任制。这种责任制的显著特点就是由该物业项目责任人承担该物业项目人、财、物的经营管理完全责任。通过项目成本及费用核算进行成本费用包干和盈利分成，该项目责任人对该项目的人员选聘、用工性质、投资回报、成本核算、费用控制以及与业主的客户关系负完全责任。物业服务公司在与项目责任人签订《项目经营管理协议书》中，按照公司的服务管理模式不变，核定项目经营管理费用及经营指标，授予该项目人完全权利，盈利超额部分与项目责任人分成。春天物业的这种项目管理完全责任制的项目运作还有一个特点，就是不仅负责业主的保洁、保安、维修等传统物业管理业务，还主要承担了业主的餐饮服务。业主提供餐厅、厨房设备、餐具等设施，而由物业项目组承担采购、烹饪、前厅服务等。 　　物业项目管理完全责任制的优点 　　这种完全责任制的优点在于： 　　一是极大地调动了项目责任人的积极性，项目责任人精打细算，勤于负责，取得了显著的效果。2007年5月，项目经营管理责任制刚启动实行，便遭遇了国内前所未有的食品涨价浪潮，为了既降低成本费用，又不影响服务质量，让客户满意，项目责任人早出晚归，既当采购员又是送货员，保证了采购质量和采购价格；9月，世界著名的达沃斯会议在大连召开，会期五天市内货车禁行，为了节省雇车费用，责任人凌晨四点就开始各点送货，早七点前全部送货完毕；针对米、面的出成率和价格差价调整主食结构，调剂面食的花色品种，增加面食的销售额，既提高了客户满意度又降低了餐饮成本； 　　二是通过项目团队的内部分成奖励，调动项目团队全体成员的工作积极性，当一项工作可以通过减少人员提高效率的前提下，该工作的其他员工可以获得增量的分享工资； 　　三是培育了物业经营人才。以往的物业管理更多地侧重于人员、服务过程和服务结果的管理和控制，而如何提升物业管理中的绩效和控制成本，以及如何赢得业主选聘和拓展业务市场，难以得到锻炼。而春天的这种物业项目管理的完全责任制，却将物业项目的成本、盈利、市场与项目经营管理紧密地结合起来，大大锻炼了物业项目管理人的经营才干。 　　“春天模式”项目管理完全责任制的效果分析 　　首先，这种物业项目完全责任制的业主满意度得到了极大的提升。春天物业的这种项目责任制，在《项目经营管理协议书》中约定，由公司每年统一对项目进行客户满意度测评，以检验责任人的项目管理水平。通过满意度调查，结果显示，项目总体满意度达到98.76%。尤其是原来满意度较低的两个项目，2008年有了大幅度的提高。 　　其次，超计划完成经营利润指标。大连物业项目经营管理责任制运行两年来，经过项目责任人及项目组全体员工的共同努力，除第一个月出现经营赤字外，以后经营指标月月走高，并连续两年增长近20%。 　　“项目经营管理责任制”突破了传统的经营理念和经营模式，是春天物业经营管理的又一次尝试和创新。我们相信，随着物业服务市场秩序的不断规范，这种物业经营管理的“春天模式”道路必将越走越宽广。◇ 本文转载自-蜂巢物业管理社区:，欢迎交流学习。