商务公寓的物业经营管理成本测算.DOCVIP

物业经营管理成本测算 一、?物业概况1、?用地面积：9984.85m22、?总建筑面积：23470m23、?地上建筑面积：19970?m24、?地下建筑面积：3500?m25、?建筑占地面积：4450m26、?建筑密度：44.6%7、?建筑容积：2.008、?绿化率：30.4%9、?商铺：9000?m2 10、商务公寓：10970?m2 11、停车位：92二、?人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算1、?管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（1）?人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01） 序?号?项?目?人?数（人）?工资标准（元/月）?总额（元/月）一?管理人员?13?2346.00?30500.00四?维修人员?5?1000.00?5000.00二?收费员?3?800.00?2400.00五?治安员?20?750.00?15000.00三?服务员?14?600.00?8400.00六?保洁员?6?550.00?3300.00七?合计?61?/?64600.00(2)费用测算管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序?号?项?目?金额（元/月）?依?据?测算结果（元/月.M2）一?基本工资?64600.00?/?3.234二?福利费?20341.50?注(1)?1.148三?加班费?/?/?暂不计四?服装费?1625?注(2)?0.081五?合计?79166.50?/?4.463注(1)：?福利费为工资总额的35.5%,?其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。注(2)：?服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、?公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）?采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）]?×40%=（360÷300）×40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=4752.00元/月分摊到每平方米的费用为:?4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为:?7920÷19970=0.396元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：（4部×7层）×50元/层/月=28×50=1400元/月分摊到每平方米的费用为:?1400÷19970=0.070元/平方米/月。3、?绿化管理费：小区绿化面积为3035M2,?绿化管理费测算见表（3）绿化管理测算表（3）序?号?项?目?测算依据?金额（元）?测算结果（元/月.M2）1?绿化工具费?400元/年?400.00?0.0102?劳保用品费?400元/年?400.00?0.0103?绿化用水费?1吨/?M2.年,?1.35元/吨?4097.25?0.0174?农药化肥费?0.10元/?M2.年?303.50?0.0015?景观再造费?0.10元/?M2.年?303.50?0.0016?合?计?/?/?0.0394、?清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）序?号?项?目?测算依据?金额（元）?测算结果（元/月.M2）1?工具购置费?300元/人.年?1800.00?0.0082?劳保用品费?300元/人.年?900.00?0.0083?化粪池清掏费?(注4)?3000.00?0.0134?垃圾外运费?2880元/年?2880.00?0.0125?水箱清洗?/?/?/6?合?计?/?/?0.041注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。5、?保安费：保安费用测算见表（05）保安