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深圳市旧城、旧工业区改造策略研究 城市发展研究所 二○○七年六月 一、研究的性质和目标二、研究的主要成果三、研究的主要内容和结论 本项目是在旧工业区、旧居住区改造需求迫切、但又缺乏相关政策引导背景下，以完善改造管理和加强规划引导为目的、理论与实践相结合的一项面向操作的政策性研究。 研究的性质 针对当前深圳城市更新中，城中村以外的改造对象普遍面临改造政策缺位或操作性不强的现实问题，提出切实可行的改造政策建议。 研究的目标 目标一 通过对这种处于高速增长时期的新兴城市的更新改造的规划和政策研究，为国内城市更新理论中关于功能性、结构性老化所引发的更新改造研究的不足提供实践经验和理论探讨。 研究的目标 目标二 研究对象的复杂性：各类改造对象利益关系错综复杂、改造需求多样，增加了政策制定的难度； 政策涉及面的广泛性：改造涉及城市经济、社会、环境等方面的发展，受到规划、土地、产业、房地产、文化、环保等不同部门，国家、省及地方等不同层面的政策、法规的影响，统筹难度大； 研究内容的综合性：更新改造过程不仅需要与各个部门相互协调，更需要对改造时机、改造方向、改造的组织机构、机制等方面进行综合判断； 相关基础研究的薄弱性：只有27年发展历程的深圳，更多的面临着功能性老化的改造需求，自身在改造研究方面积累不足，同时，国内其他城市的改造大多围绕棚户区的拆建、历史文化保护等进行，可借鉴经验不多。 研究的目标 研究难点 一、研究的性质和目标二、研究的主要成果三、研究的主要内容和结论 主要成果 研究报告： 《深圳市旧城、旧工业区改造策略研究》 专题： 专题一：《中外旧城、旧工业区改造案例比较》 专题二：《旧城、旧工业区改造相关政策分析》 政策建议文件： 文件一：《深圳市旧工业区改造暂行规定》（建议稿） 文件二：《深圳市旧居住区改造暂行规定》（建议稿） 研究报告 更新改造的概念内涵 更新改造的政策适用对象 更新改造的现状特征和问题 更新改造的利益关系分析 更新改造的目标、原则及模式 更新改造的政策建议 更新改造的管理机构和运作程序 专题一 国内外旧居住区改造案例分析 欧洲旧住宅改造 莫斯科旧城危房改造 香港旧居住区重建 国内外旧工业区改造案例分析 德国北威州老工业基地改造 香港工业用地改造 武汉锅炉厂老厂区改造 对深圳的启示与借鉴 《中外旧城、旧工业区改造案例比较》 专题二 改造政策评价 规划政策 土地政策 产业政策 改造机制评价 组织机构 实施程序 政策及机制需求分析 政策建议 《旧城、旧工业区改造相关政策分析 》 物权法草案 城中村改造政策 拆迁补偿政策 政策建议 《深圳市旧工业区改造暂行规定》（建议稿） 第一章 总则 第二章 改造类型与改造方式 第三章 改造要求 第四章 “升级改造”扶持政策 第五章 改造组织机构及职责 第六章 改造规划及实施 第七章 拆迁补偿 第八章 附则 政策建议 第一章 总则 第二章 改造的方式及要求 第三章 组织和领导机构 第四章 改造计划、规划和实施 第五章 拆迁补偿安置 第六章 附则 《深圳市旧居住区改造暂行规定》（建议稿） 一、研究的性质和目标二、研究的主要成果三、研究的主要内容和结论 引入经济学、社会学、法学等多学科的理论进行关于更新改造的概念、动力机制、产权、绩效等方面的分析, 旨在全面认识更新改造的特征与关键问题。 研究方法与技术路线 1、理论借鉴 通过对案例进行深入研究，透过现象分析改造的动因和绩效。 研究方法与技术路线 2、案例实证 南山区麻雀岭工业区改造案例 改造前 改造后 前往国内一些城市进行改造情况调研，掌握了翔实资料，了解不同城市更新改造理念和运作模式。 研究方法与技术路线 3、对比研究 日期 城市 调研内容 2019.11.10 香港 全面了解各城市更新改造现状情况和问题，包括城市建设、社会经济、利益各方改造意愿、改造难度等方面信息；改造中的资金来源；改造的运作模式；改造的成功案例（实地踏勘）；改造的组织机构、程序；改造土地、规划、房屋拆迁等方面政策，从中为深圳城市更新提供有益参考。 2006.4.17～4.18 大连 2019.4.19～4.20 青岛 2019.4.21～4.22 上海 2019.10.17 广州 着重研究日本和香港关于旧居住区、旧工业区改造的规划管理和政策指引，从中获得参考经验。 研究方法与技术路线 日本城市再开发 香港“商贸地带” 深圳的城市更新经历了从东门老街改造、到城中村改造的展开，再到对包括旧工业区、旧居住区、旧工商住混合区在内的全面更新改造的关注。 研究方法与技术路线 4、历史分析 罗湖东门老街改造 全市城中村改造 全面更新改造的展开 研究方法与技术路线 以政策研究主线