励精图强再创辉煌：上海物业管理十年历程回顾.DOCVIP

励精图强 再创辉煌 ——上海物业管理十年历程回顾 上海市房地产科学研究院 王青兰 十年，在历史的长河里，弹指一挥间。但对于上海,却是发展最为快速、最令人惊叹的十年。对于上海的物业管理，更是从无到有、从小到大、从个别到全面推开的十年。1991年11月，上海安居乐物业管理公司成立，标志着专业化、企业化、经营型的物业管理在上海诞生。如今，物业管理在上海已成为一个朝阳行业，覆盖了住宅区、工业区、商业区、机关、学校、医院、城市展示馆、科技馆、 观光隧道等各类物业，为上海城市管理和建设做出了令人瞩目的贡献。 历史回顾 五个特点 起步较晚 发展迅速 自1991年上海第一家专业物业管理公司成立后，到2000年底，上海登记备案的物业公司已达2315家，管业面积2.3亿平方米 基础扎实 理论领先 1995年3月，《上海物业》创刊。它传播信息、交流经验、宣传政策，成为了行业“理论探索园地,实践信息桥梁”。此外， “上海物业管理发展对策研究”、“上海物业管理市场规范化运作研究”等课题研究，分别获得了建设部和市房地局科技进步奖。十年间，上海还出版了《物业管理》《起点 起步 起飞》《现代写字楼管理》《卓越服务》等十余本著作，积极探讨物业管理中的理论问题。 切合实际 模式多样 九十年代初，上海引进了港式管理.随着上海物业管理的发展，又引进了日式管理、新加坡式管理、欧美式管理等物业管理模式。近年来，上海提出了“ 保障型、改善型、舒适型”具有本土化的管理模式,使的物业管理更加符合上海的实际。 加强培训 提高素质 人力资源是企业发展的保证，为此，上海持续开展了培训工作。到目前为止，仅管理层就有10,549人经过培训获得了上岗证书。另外，上海还举办各种类型的讲座，如：“树立上海居住物业管理新形象研讨会”、“中国国际物业管理设施管理研讨会”、“上海国际超高层建筑经营管理研讨会”等。这些研讨会为上海物业管理从业人员打开了一扇可以观察上海、全国乃至世界一流水准的窗口，开阔了从业人员的视野。 培育市场 鼓励竞争 1999年6月，上海召开了“培育和发展物业管理市场”的工作会议。之后，约有二十多个项目先后进行了招投标。现在，上海物业管理招投标工作仍在进行，公房和售后公房的招投标也在卢湾区试行。除此之外，业主委员会委托物业公司管理的格局也在形成。至2000年底，业主委员会与物业公司签定委托合同的有2687个，占应订立合同数的88%，其中续聘的1632个,另聘的71个。 现状分析 四个问题 小区内多家管理问题 上海在前几年重点解决了小区内“ 一体化”管理的问题。而“多家管理”的问题一直没有得到很好的解决。在过去的一年里，政府通过行政手段，先后解决了137个多家管理的问题。小区内多家管理导致了管理中互相扯皮、互相推诿的现象时有发生。因此，2001年，政府把解决多家管理问题摆在了重要的位置。 原房管所机制转换问题 1992年，上海的房管所开始转制。到1996年底，全市152家房管所已有151家转制成功。但在实际运作中，转制后的物业公司在用人机制、考核机制、分配机制、奖惩机制、激励机制等方面仍未摆脱原有房管所运作机制的痕迹。转制的物业公司管业面积中或是直管公房，或是售后公房，加上政府对公房的租金、售后公房的管理费又作了限定，从一个角度讲，对转制公司的运作有一定的影响。 管理费分等定级问题 上海售后公房的管理费由政府定价，商品房的管理费由政府定中准价，在中准价的基础上，企业可以上下浮动30%。问题是各物业公司提供的服务内容不同、服务的水准也不一样，一个中准价很难满足各种物业的要求。另外，在同一个小区内，有的业主按售后公房标准交管理费，有的业主按商品房标准交管理费，两者相差几倍，甚至十几倍，但享受的服务却是一样的，对此，业主的意见很大。因此，管理费应按质论价、分等定级，尽量做到使业主和使用人对物业管理的服务感到满意，对收费也可以接受。 如何推进物业管理招投标问题 上海物业管理从1999年开始公开招投标，至今，政府尚未出台招投标管理办法。由于市场没有一个统一的“游戏规则”，所以，在招投标活动中，暴露出了一些问题。例如，有的项目公开招投标，揭标之前，突然决定由属下物业公司来管理；而有的招投标，决标时，领导到场讲了几句话后，评标小组的意见几乎等于零。------诸如此类问题，使得投标者感到迷惑：在物业管理招投标中，谁主沉浮？如何维护招投标“公开、公平、公正和诚实信用”的原则？这是上海物业管理市场在培育和发展过程中，函待解决的一个问题。 展望未来 三点建议 市场定位，导入新的理念 市场细分是现代市场学的一个新概念，由于市场是全方位、多层次、动态的，所以任何一个企业不可能完全切合市场的需求，而只能在某一时期，满足某一部分，某一层次顾客群的需求。上海现有2