抢抓机遇、规范运作建立较为完备的物业管理体系.DOCVIP

抢抓机遇、规范运作 建立较为完备的物业管理体系 大连市房地产管理局 张永林 大连市的物业管理工作从1993年开始起步。几年来，我们着眼于建设现代化国际性城市的目标，在不断改善城市环境的同时，不失时机地全面推进住宅小区物业管理。到目前为止，在全市230个住宅小区中，已有196个住宅小区全面实行物业管理，占85％；有175个住宅小区成立了物业产权人委员会，占实行物业管理住宅小区的89％；已在169个住宅小区实行了物业管理收费，收费率平均达到70％。通过这几年的 努力，全市基本建立起适应房屋产权多元化发展格局的较为完善的物业管理体系，促进了社会治安综合治理和社区建设工作的开展,同时也走出一条符合本地区特点的物业管理的新路子。我们的主要做法是： 一、 全面实施住宅小区治理改造，为在旧小区中实行物业管理打好基础。 1995年末，市委市政府做出决定，力争用两年时间全面开展住宅小区治理改造工程，在治理整顿中积极创造条件，逐步推进物业管理。先后开展了拆除违章临时建筑和小区绿化三个战役，全面实施了“扒小房”工程、房屋维修粉饰工程、市场建设工程、光明工程、煤气配套工程、垃圾除运等8项工程。进入1998年以来，我们又把住宅小区的整治工作由市中心地带向城乡结合部延伸。又用一年多时间，对41个住宅小区进行综合整治和达标工作，使全市住宅小区基本都得到综合整治。5年来，已累计投资9.3亿元。拆除违章临建24万处、234万平方米；清理屋面9370栋、156万平方米；植树100余万株、种植草坪266万平方米；建休闲广场98处、2万平方米；敷设柏油路115万平方米，安装楼道灯17万余盏，并先后实施了自来水、煤气、有线电视、通邮等工程项目，使全市30多万户、102万居民的居住环境和生活质量得以全面改善和提高。 住宅小区物业管理的覆盖率往往标志着这座城市的管理水平。在几年来的住宅小区大规模整治和实行物业管理的基础上，去年底，我们又对全市各类住宅小区进行了一次拉网式的调查，发现目前全市尚有27个多产权旧住宅小区存在的问题比较多，在这些小区中，多数产权单位效益不好，有的已破产或被兼并，出现了弃管现象。其中一些多产权小区的整治还伴随着住户动迁，工作难度非常大。在目前尚无经验可借鉴情况下，我们进行积极探索，根据实际情况采取“一区一策”的方法，发动社会各有关方面力量筹措资金，做好前期整治工作，再由效益相对比较好的产权单位牵头，成立产权人委员会，实行最低价位的物业管理服务，在抓好试点基础上，向全市推广。在多产权旧小区特别是弃管小区中开展环境综合整治，推行物业管理，得到了广大居民的拥护和支持。进入今年5月以来，我们还对全市187处、1058栋零散住宅楼院进行了全面整治，极大地改善了普通居民的居住条件。过去旧住宅小区和零散住宅楼院一直是我市刑事案件和社会治安案件的易发区。通过几年来的旧住宅小区的综合整治和物业管理，尤其是通过拆除小区内的违章临建,清理了13.5万城市外来人口，净化了小区环境。同时协助公安部门对居住在正常房屋内的外来人口进行了规范管理，有36万外来人口办理了暂住证、2.9万余户办理了房屋租赁许可证。建立了专职保安队伍和义务看护队伍，总数达7.4万余人，居民住宅楼看护率已达86％，有367个住宅小区和楼院评为社会治安模范小区和楼院，促进了小区社会治安工作的落实。 二、着眼发展，精心组织，充分发挥新建小区的示范引路作用。 目前我市房屋产权私有化程度已达到80％，特别是新建小区，房屋私有化程度更高，其物业管理也必须按照市场经济发展的要求组织实施。我们在注重把握超前性、及时性和示范性的基础上，着重抓好以下四个关键环节。 一是，实施物业管理前期介入，保证物业管理的及时性。为使新建住宅小区的开发建设为日后的物业管理创造必要条件，我市在开发建设管理阶段就以法规政策为依据，以协议的形式明确落实物业管理办公用房及经营用房。截至目前，开发建设单位已协议提供办公用房9367.1平方米，经营用房4356.3万平方米,物业管理企业的办公及经营场所得到了极大的改善。全面推广和使用《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》。一年来，已有约60多个新建小区的开发建设单位与物业管理企业签订了《前期物业管理委托合同》，70多个小区的物业产权人委员会与物业管理企业签订了《物业管理委托合同》，15000多户购房人与开发建设企业签订了《前期物业管理服务协议》，为物业管理工作沿规范化、市场化方向发展打下了良好的基础。 二是，实行住宅小区竣工综合验收制度,加强物业管理工作的基础性建设。为切实加强新建小区的验收管理，建设主管部门组织全市14个委办局参加的住宅小区竣工综合验收小组，制定了验收标准，并对22个竣工的住宅小区18