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开发成本五项土地增值税审核要点 一、土地增值税审核--扣除项目审核：基本原则： 真实性 合法性（实质与形式） 准确性 相关性，未采纳的规划设计费，只能做费用扣除。 配比性 实际支付。暂不执行。国税发[2009]91号文规定，实际发生才能扣除，总局规定预提的不能扣除 实际发生不等于实际支付。 二、扣除项目框架： 1、 土地成本 2、 开发成本 3、 开发费用 4、 税金 5、 加计20% 三、开发成本五项土地增值税审核要点： （一）开发成本----土地征用拆迁补偿费审核 1， 红线外费用。 立项书、出让协议有，就可以扣除。 2， 拆迁费，向个人支付补偿款，用收据、协议扣除。 单位拆迁，是否征收营业税？决定开发票。 是否有政府收地的文件？国税函2008年277号文件。需要考虑实际情况 3， 回迁房处理， 本地回迁 ：220号文件：按187号回迁视同销售计收入一次，同时计土地成本—拆迁补偿费用一次，开发成本也可以扣除。 回迁可扣除加计，也可以扣除5或10的开发费用。 异地回迁：自建同上。 购买，视同支付拆迁补偿费。 目前净地出让，拆迁补偿要好计算一些。 4．土地成本合理分摊审核 审核重新计算，比对调整即可。 例．开发公司购买两块土地，一块在市中心，一块远在市郊，合同约定总价款2亿元。由于该两块地的所处地段迵异，可根据评估价值分摊土际成本。 5、拆迁补偿费的审核 纳税人可能的做法 1）三方共同舞弊： 即纳税人、被拆迁人、拆迁服务中心三方联合，共同舞弊。 2）双方约定： 协议迟迟未能达成，开发公司做出让步，以奇高价格支付出让金。 3）收到和支付补价对冲，影响开发成本、预收帐款，进而影响预征和清算土地增值税。 4）还原面积部分不结转收入和成本、或低价结转收入及成本。 审核方法： 1）取得拆迁补偿合同、编制拆迁补偿明细表，计算统计合同约定的补偿金额 2）取得补偿收据存根联、记帐联（如对方为单位，可能只有记收联）。计算汇总补偿收据载明的补偿金额。 3）二者金额比较，审核是否存在差异 4）选择补偿金额较大的单位或个人，外调取证审核其实性。 例．审核拆迁补偿费发现，收据载明金额远远大于合同约定的补偿金额，纳税人解释为存在钉子户无奈，故而重金补偿，外调取让发现，系大头小尾开具收据，虚列补偿费并大限套取现金。 （二）开发成本—前期开发费 问题多集中在三通一平上，尤其是场地平整费，前期管理比较重要。 后期审核确认难度较大，可与周边同类比对，外调核实等。 1，有没有成果，没有成果不能扣除。 找两家设计单位，其中一家没有采纳，但支付了设计费用，这种支出应与项目无关，应做为营业外支出，。 2，前期顾问费、考察费、咨询费，只能计入管理费用中。 如支付设计咨询费、支付境外建筑设计顾问服务费、工程管理费、设计服务费等。 （三）， 建筑安装工程费 税务关注三价：中标、真合同、假合同 主要套现点，主要手段：阴阳合同、差额套现 套现的方法有现金支付、转账折回、利用关联方交易。 审核方法： 流程追踪、外调核实，详细审阅往来帐，（用丁字帐） 索取资料：取得帐内外的原始凭证，包括中标通知书、工程施工合同、工程结算报告、决算报告、结算发票、结算价款凭证等，逐一比对，核实。 纳税人避税方法 1. 以支付现金方式套取现金 例．某纳税人结算工程价款共计8000万元，均通过往来帐——预付帐款核算，最后一笔1000万元，在工程验收后一年以后分三次以现金支付，非常隐蔽。到乙方核实，乙方确未收到该款项，并提供出了真实合同原件，虚开发票、股东套现一事敲定。 2. 转帐方式支付、迂回套现 例．计算审核发现某开发公司，清算项目单位面积建安成本奇高，结算手续非常规范。 外调核实，审阅乙方成本帐，发现存在大额虚列材料费、人工费现象，事实面前，乙方承认将部分款项打入了甲方股东的个人存款帐户，并提供出了真实合同原件，虚开发票、股东套现一事敲定。 3. 材料非正常损失，挤入工程成本。 例．审核工程决算，发现材料成本奇高，增值税发票是真实的，后经调查发现确系非正常损失，应列营业外支出，反挤入成本，增加扣除额。 4. 甲供材料数量不足，与决算差距很大，通过往来帐拨付，自制凭证，弄虚作假。 例． 审核工程决算，发现是由甲方供应材料，拨付时： 借：预付帐款 　贷：库存材料　 后附自制的材料拨付单。 审核发现： 甲供材料金额3000万元，工程决算1亿元，比例失常，到乙方核实，乙方入帐金额为6000万元，后证实双方为关联企业，多制拨料单，虚假增加乙方施工成本。该决算金额不予采信，可核定其建安工程费。 5. 材料款两次入帐，即领用时入一次，工程队如果按决算价款开发票的，再入一次。 例．审核纳税人开发成本――建筑安装工程费明细帐、预付帐款――总承包人A建筑公司明细帐。 发现： 工程已验收，但该预付帐款存在贷方余