按项目收费 是促进物业管理健康发展的有效途径.DOCVIP

PAGE 1 按项目收费，是促进物业管理 健康发展的有效途径 深圳市住宅局物业监管处处长 刘新云 随着改革的不断深入，物业管理覆盖面的扩大，物业行业的规范发展，业主的参与意识增强，业主对物业管理的服务要求越来越高，期望值越来越大，要求服务的项目越来越多，但在交纳管理服务费问题上矛盾越来越多，成为当前物业行业焦点、热点问题。业主说，交的管理费太高了，服务太少了，而物业公司则认为，管理费太低了，提供的服务足够了。公说公有理、婆说婆有理，这一矛盾的出现，使得主管部门难以裁决和调解，严重 制约着物业行业的健康发展。如何解决这一难点？笔者认为解决这一难点的途径就是按项目收费。目前我市物业主管部门与物价局联合调研， 近期准备出台的物业管理按项目收费可以起到缓解矛盾、消除矛盾的作用，达到解决这一难题的目的。 一、深圳物业管理收费经历的三个阶段及其现状 深圳物业管理从第一家物业管理公司成立至今，已走过了20年的历史，它经历了从计划经济逐步向市场经济的过渡，在这漫长的过程中，物业管理收费同样经历了从计划经济到市场经济的过渡，这个过渡大致经历了三个阶段： 第一阶段：从1981年至1988年，由于大多数还是房管所体制，居民住房主要是由政府、单位统一分配，只交少量的房租。管理人员的工资、福利以及维修养护费用在房租中支付，这就是最早管理费的雏形。涉外商品房则采取按建筑面积或按套收取管理费。 第二阶段：从1988年至1997年，这一阶段的主要特征是深圳实行房改，个人掏钱买房，住房私有化。政府主管部门意识到房改后，住房私有化了，政府、单位不能再大包大揽了，因此制订了每平方米收取0.05元作为管理人员工资和维修养护费；后来改为按套收费，即二室一厅每月收6元，三室一厅收7元，四室一厅收8元，四室二厅超过100平方米建筑面积的收9元。而商品房则由物价部门审批。 第三阶段：1997年至今，随着物业管理观念的普及和深入，原有的收费标准和物价部门独家审批的方式已不适应形势的发展，矛盾越来越激化，投诉越来越多。针对这一状况，1997年物业管理主管部门和物价部门采取了政府福利房、微利房实行政府定价，商品房实行指导价的双轨模式。《物业管理收费指导标准》的出台，对于培育和扶植物业行业的发展、规范收费行为起到了积极的作用。它的特点是：将物业按功能分类，与资质等级挂钩，按建筑面积计费。 深圳物业管理走过20年历史，从最初的几分钱一平方米到按户收费，后来发展到政府定价和指导价收费，走过了一条从无到有、从混乱到有序、逐步规范的过程。 二、现行收费体系存在的突出问题 现行的收费体系核心是97年出台的《物业管理收费指导标准》，随着物业管理的日臻成熟，业主意识的增强，物业管理收费问题已成为业主投诉热点、确定物业管理招标标底的难点，业主委员会与物业管理公司签定委托合同的矛盾焦点。具体体现在三难： 一是物业公司运作难。例如收费指导标准规定，高层住宅的收费标准分四个档次，最低一档2.6元/平方，第二档为3.2 元/平方，第三档为3.8元/平方，最高一档为4.5元/平方。收费按哪一档次，必须征得业主大会通过，而服务的标准几乎相差无几，并不是收多少费服多少务，有时甚至收最低档次的费用却要全方位服务，酒店式服务。这样，使物业公司感到左右为难，低收费、多服务、成本大，难以维持收支上的平衡。 二是业主住户掌握难。作为一般的消费心理，业主、住户总希望花最少的钱要获取更多的服务。而交纳哪一个档次的管理费，享受哪些服务的标准不太明确，无形中造成了物业公司与业主、住户的矛盾和纠纷。 三是政府部门裁决难。例如前面提到的收费标准的四个档次，当物业公司根据自己的品牌提供的服务，经过测算提出按最高档次收费时，业主不干了，只能按最低档次收费。有的业主还常常以你不干我另外选聘物业公司，炒你的鱿鱼，为了公司形象，有的物业公司只能忍辱负重，低于成本继续管，有的矛盾闹得大了，请政府部门协调，确实是难以裁决，究竟是收多少费，服务到什么标准难以界定和掌握。 三、建立按项目收费体系是促进物业行业健康发展的有效途径 深圳物业行业即将推出物业管理按项目收费标准，这一举措是从去年初开始酝酿，随后与物价部门联合调研、测算，目前已具雏形。我认为衡量物业管理服务收费方法的好坏关键在于是否对物业管理行业的健康发展有利。按项目收费与传统的物业管理综合服务计费方法相比较，分项目收费具有以下明显的积极作用： 第一，实施分项目计费有利于物业管理服务价格更加趋于合理。具体物业的情况是千差万别的。有绿化面积、共同设备、地理位置和环境等诸多不同的因素限制，可能反映在物业管理服务费的价格构成的成本含量就不同；物业管理的服务深