合项会操作规程(070514).docVIP

上海房屋销售（集团）有限公司 北京管理 北京管理总部 PAGE PAGE 1 合 项 会 操 作 规 程 （试行稿） 制定目的。 合项会制度是集团总部推行的一套对控制项目成本、促进项目有序运行的行之有效的制度。为了进一步推进与完善合项会制度，规范合项会制度的运行操作,特制定本规程。 合项会的范围： 北京管理总部所属子公司所操作执行的所有项目（包括包销、风险代理及纯代理等各种形式的项目）均要实行合项会制度，对项目成本、指标、利润进行预测及估算。本规程中所指的各类项目含义如下： 包销项目：是指由代理方在代理期限届满后承担收购未完成销售之房源部的代理销售形式。 风险代理项目：是指代理方在代理期限届满后要为不能完成销售指标承担违约责任并支付违约金或在代理过程中需垫付保证金、垫付广告费用等形式的销售方式式。 纯代理项目：是指除案场成本外无其他项目费用需要代理方承担或垫付的，代理方在代理合同中所承担的仅是足额收取佣金的风险。 合项会内容： 合项会所核查的内容包括但不限于：销售期、销售价、销售率、项目费用成本、项目利润预测、项目销售指标、资金收入回笼、佣金方案等。 北京管理总部就此合项会内容指定了《合项会模板》，各子公司在制定合项会文本时时应参照《合项会模板》内容予以填写。合项会模板随本规程一并下发，北京管理总部将视运营情况，调整模板中的部分内容。 合项会的召开程序 合项会的召开原则 新开盘项目的首次合项会应于项目开盘日前二周召开，特殊情况的由项目负责人与子公司总经理（含副总经理）向北京管理总部总经理（或授权的副总经理）提出先行开盘销售的申请或召开临时合项会会议的申请。先行开盘销售的，必须在开盘后30日内及时向管理总部补办合项会的全部手续。 新开盘项目的首次合项会内容原则上只需核算到当年年终，但项目首次销售期跨当年度的，可核算到首次销售期期末。首次合项会内容中应包含对项目整体成本及利润的预估及本期成本及利润的预估。 跨年度执行的项目应该在每年的1月30日之前提报当年度合项会文件，若遇特殊情况需延后提报的，需由项目负责人及子公司总经理（含副总经理）向管理总部总经理或授权的副总经理提出申请。 合项会内容的销售指标、成本预算、利润预测、资金流量等内容均要细化当年度的每个月。 合项会的提报： 合项会文件由项目负责人参照《合项会模板》内容制作，完成后首先由子公司财务、行政及子公司总经理（含副总经理）进行内核。内核通过后书面签字提交北京管理总部，要求召开合项会。 为了提高工作效率，子公司在正式书面签字提交合项会文件前可用电子邮件的方式先行发送至北京管理总部运营管理中心及财务管理中心进行格式审查，该等审查通过并不代表合项会内容最终会获得评审机构通过。北京管理总部应在3个工作日内完成格式审查。 合项会决议 合项会的评议机构：合项会由北京管理总部总经理（或授权的副总经理）召集运营管理中心及财务管理中心的总监召开。 合项会的评议方式： 合项会的评议方式视项目性质而定： 包销项目及风险代理项目原则上应以会议方式进行，会议由项目负责人、子公司总经理（或副总经理）及合项会评议机构的组成人员参加。 纯代理项目的合项会可以以文件流转的方式进行，在必要时，评议机构的组成人员可提议以会议方式进行。 合项会的评议时间： 北京管理总部在收到子公司递交的合项会书面内容后5个工作日内应完成行评议，并将评议意见反馈到子公司，由子公司根据决议结果予以执行或修正后再行提报。 合项会决议文件：《合项会决议总表》是合项会的最终决议文件，合项会通过，评议机构人员应在决议上签署。 合项会的执行 子公司在执行项目过程中应按照合项会决议内容进行列支成本、控制预算、完成既定销售指标，实现项目利润最大化。 合项会中的指标完成情况是考核一个项目执行优劣的重要反映，没有召开合项会并取得决议的项目一律不予发放佣金及奖金。 合项会指标修正。在项目执行过程中若客观情况发生重大变化（如因变更了代理合同的商务条款或是遭遇严重市场、政策因素的严重影响）导致难以按照原定合项会决议中的指标继续执行的，项目负责人可及时提请子公司总经理要求北京管理总部召开合项会以修改原定指标，修改合项会指标的形式可以用文件流转的方式进行，合项会通过的新指标作为项目考核跟踪的目标。 合项会的指标考核 北京管理总部运营管理中心和财务管理中心每月上报各子公司执行项目的销售情况及资金情况，如发现与合项会决议指标不符情况或未完成情况，也无任何修正申请和审核的记录，可在电子平台上发出“指标警示”、“费用警示”、“法务警示”并且可上报给管理总部经营班子，并在年终作为子公司经营班子及项目负责人考核的依据。 合项会内容的归档 与合项会有关的所有文件的原件一律由执行项目的子公司留存，该些文件应与项目合同等文件一并归档。北