工程经济单元13 房地产开发项目经济评价.ppt

从表13.12中可以看出，本项目如果操作得当，在正常情况下，项目开发建设完成时，可以从销售收入中还清全部贷款本息，并有基本的利润。 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * 13.3.8 不确定性分析 本项目的风险来自建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。 盈亏平衡分析 本项目的盈亏平衡点为76.42%，即销售面积或收入达到可销售面积或收入的76.42%时，项目能保持盈亏平衡。 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * 敏感性分析 影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资（建造成本）、售价。针对全部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素变化±15%、±10%、±5%时，对主要经济评价指标的影响，如表13.13和表13.14所示。 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * 其中两种最不利的情况如下所示： （1）当投资增加15%时，全部资金的评价指标为： （2）当租售价格降低15%时，全部资金的评价指标为： 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * 从计算结果可知，售租价格降低15%对项目经济效益影响很大，使项目不能满足内部收益率、财务净现值和投资回收期的评价标准。为确保项目获得较好的经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使租售收入计划得以实现。 由于本项目全部投资基本方案的内部收益率为24.80%，远高于本项目测算中的贷款年利率，因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变化，从自有资金占总开发投资比例变化敏感性分析表中可以看出，在确保项目正常运作的情况下，应尽可能降低自有资金的投入，使项目主办者的自有资金再选择其他理想的投资渠道。 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * 13.3.9 经济评价的结论与建议 结论 上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，有一般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。 本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年的全部销售收入均用于项目投资。因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * 本项目各类物业的预期售价是在多方考察北京市目前同类物业市场的基础上确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，房价不会有太大的回落。 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * （4）建筑设计指标 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * 市政建设条件 （1）道路交通系统 毛纺厂居住区的四周道路：星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。 为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统，即由星火路向东，再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字形路。 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * （2）市政设施现状 北京市毛纺厂原有较完善的市政设施。 为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设一座110kV变电站（星火变电站），站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。随着周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的使用提供理想的市政条件。其中： 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * ①上水：毛纺厂原有上水条件满足供应。 ②雨水：沿区内管线通入市政干线。 ③合流污水：沿区内管线送入市政干线。 ④煤气：用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的Dg300中压煤气管线；在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积70 m2左右。 ⑤供热：基地内可满足供应。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地2.02 km2的锅炉房，负责整个小区的供热。 项目3 房地产开发项目经济评价案例 * ⑥供电：毛纺厂现状用电由国棉110 kV变电站以10 kV架空线（石佛营路）供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区