某公司经三路项目第一阶段补充报告.ppt

鑫苑公司经三路项目第一阶段补充报告 谨呈：河南鑫苑置业有限公司 汇报要点 选择适合我们目标和市场需求的产品开发模式 产品如何组合，如何排布？ 两栋楼的定位差异及与公寓的关系 建筑细部如何处理落实，如何打造标杆？ 规划设计任务书 重新回到发展模式的起点思考源于对经三路价值的再认识——商务写字楼 商务资源的稀缺性——区域内集中了政务、商务和金融资源，近期内在全市具有不可替代性和唯一性 经三路商务资源的相对稀缺性能否向北延伸至本地块？ 经三路商务产业链并不丰富，表现以下特性 关键看我们如何选择主导形态引导经三路的发展——选择适合我们的开发模式：商务综合体 选择综合体的原因： 从市场机会来说，写字楼、商住楼存在较大需求； 从地块资源的角度，需要不同的产品组合来实现各种资源的不同市场价值； 酒店、餐饮娱乐具有群聚性，在经三路南段已经形成规模。 商场在经三路的空置率较高，也不适合本项目选择； 纯住宅或公寓存在需求，但对周边配套要求较高； 商务公寓市场 静态方案比较（选择物业形态）——以鑫苑给出数据为预测参数 动态经济测算（选择开发方案） 分期开发对净现值影响不大 由于整体体量较小，项目的动态回收期相差较小 成本利润率达到一定要求下建议取赢利较高的方案 建议选方案二 物业发展建议 物业发展建议原则——适度超前，拔高形象，获取比较优势 针对开发商目标 建筑排布——关键提升中间楼栋的商业价值 金座打造形象标杆提升整体价值，银座和公寓紧跟大势保证销售速度； 金座、银座及公寓的定位细分 定位原则： 总体档次定位一致，以免拉大心理落差影响项目整体形象； 扩大市场覆盖面。避免内部竞争，快速销售； 建立产品标杆。但临街昭示性好的金座将打造成为价值标杆，在高度，体量，材料、单位面积上提升形象； 金座平面示意 写字楼标准层呈规则几何图型,尽量提高使用率 单户面积100-200平米， 方正整齐得房率高，相邻单位可组合 单户进深7～10米左右，开间20米左右，采光通风良好 银座平面示意——户内、电梯间、走道三明设计 三明设计 单户面积60-80平米， 方正整齐得房率高 相邻单位可组合 充分考虑到中小企业的运营成本 公寓平面示意 公寓设置商务和商住的功能转换设计 灵活拆分，可任意组合性 公寓户型配比 （一）外立面——银灰色主题与周边建筑群协调一致。外墙镀镆玻璃＋铝塑板+局部幕墙 主楼 材料：镀镆玻璃钢+铝塑板，局部采用玻璃幕墙 颜色：银灰色明快、简洁但不轻浮。在局部通过色彩、材料或型体的变化吸引注意。 造型：整体线条挺拔向上 。通过局部结构的凹凸感营造光影效果。 裙楼 裙楼建议色调与整体一致，运用水平线条，强调横向联系形成整体感觉。 公寓外立面主体色彩与写字楼统一，加上明艳色彩线条形成强烈视觉冲击 （二）生态视觉广场——绿化围合边界展示生态形象；水幕或小品添生趣；商务旗帜打造尊贵名片；聚光灯光影效果提升形象 广场——经三路绝无仅有的2000M2室外广场，提供充足的地面停车位，保证流畅的车行动线； （三）大堂——方案一：合设办公大堂及中庭，共享专业高形象。通过空间、材质和灯光效果营造庄重宽阔、明亮、专业形象 共享大堂 500M2 形象：庄重、宽阔、大气、明亮、品质。 功能：为客户休息、前台保安、商务中心。 高度挑高二层，并设采光天棚。大堂与庭院合设，通过采光天棚引入自然光。 材质：从整体出发，注意不同材料质感形成的综合视觉效果，同时，尽量减少材料品种。接近人的地方使用精细、高档和触感细腻的材料，距离人较远地方使用一般材料。 地面选用耐磨、具有舒适感和有一定装饰效果的大理石或花岗石。 大堂方案二：两栋办公楼分设大堂 银座大堂细节 （四）电梯厅及走廊——提供良好的通风采光，提高办公环境舒适度； 电梯厅细节建议 商务中心与多功能会议室 其它商务配套分设在写字楼金座一层——商铺设计预留餐饮功能，吸引外来商家自形成商务配套 标杆设计从生态主题切入 一要有足够的层高、开阔的视野、通透和开放的空间，使人身在其中没有压迫感； 二要有充足的新风量，有宜人的环境及景观设计； 三建筑内部要有充分的公共空间适宜自由活动及交流； 金座——空中花园 在8层以上每隔4层设置50M2空中花园，以营造绿色办公休闲氛围，改善楼体的通风条件，创造和谐自然的交流空间，体现生态环境的优越性。告别写字楼办公综合症。 金座银座的主要差异点 群楼： 金座两层可售商业，实现临街价值 银座多为内部服务功能 单户面积： 金座：100-200 银座：60-80 形象差异： 金座：生态型 银座：普通型 软性营销价值点简述 卖点整合 经三大道绝版经典之作，从此只能向往 财富大道唯一纯写字楼办公区域