某花园商业项目可行性研究报告文件.ppt

2009年—2012年上半年，石家庄非住宅商品房（包含商铺、写字楼、公寓等）成交面积总量呈逐年上涨趋势，均价由2009年的 7767元/㎡上涨至2012年上半年的16000元/㎡ 左右，三年价格上涨一倍多。 由2012上半年非住宅商品房（包含商铺、写字楼、公寓等）与住宅成交情况可看出，由于住宅限购政策的因素，非住宅商品房成交量要远高于住宅成交量，且成交量呈逐渐走高态势。 自地产调控以来，以长期持续收益为目标的商业商务地产受到日益追捧，明显呈现资金流入的状态，也逐渐进入了快速 发展道路，公寓、写字楼、商业产品成交量增速超过住宅成交增速。 一、石家庄整体市场——商业商务市场 东购商圈 北国商圈 怀特商圈 二、商业市场分析——板块市场特征 石家庄商业市场呈现出 “三朵金花”竞相绽放的局面，各自独立。 东购商圈：位于繁华的中山路段，北交通便利（距 离火车站1公里左右），通达性强。该商圈凭借独特 的地理优势和多年历史成为石家庄A级商圈。东购业 区平均日人流量为25万人次，其中东购的客流量约 10万人次。 北国商圈：位于桥东区，主要分布在中山路两侧， 北国商圈和东购商圈同时为石家庄最早，最具优势 的核心商圈。北国商业区及辐射区人流量为日均10 万人次左右，其中北国商圈商城客流量为8万人次， 占整体的80% 怀特商圈：怀特商圈属于石家庄二级商圈，是石家庄商界后起之秀，除传统百货等购物场所外，以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城汇集于此。为典型的区域商圈，商圈内除了个别特色商业市场能够辐射到石家庄全市客群，商圈内大部分市场还是以区域消费客群为主，随着万达的进入，填补该商圈综合体的空白 二、商业市场分析——板块市场特征 经营状况良好 区域消费人群 中低档 1万 花鸟市场 经营状况良好 区域消费人群 中档 3万 海鲜副食城 经营状况良好 区域消费群体 中高档 3万 怀特建材装饰城 首个将时尚购物，休闲消费融入家居领域商业中心 各个区域消费群体 中高档 11万 怀特家居城 专业市场 石家庄知名休闲娱乐场所，业态丰富，经营良好 石家庄整体区域消费客群 中档 1万 影乐宫 配套商业 已形成自己固有的消费群体 裕华中高消费群体 中高档 10万 怀特商场 百货商场 怀特商圈 体育名品专卖店，残影店等，经营很好 中低消费群体 中档 0.3万 云水方舟 本土品牌，定位准确，有固定的本土客群 中低消费群体 中档 0.03万 三信 专卖店 体育用品专营，运转良好 时尚休闲 中档 0.22万 运动大本营 专业市场 经营良好 工薪中等收入消费群体 中档 4万 华联商厦 世茂皇冠酒店底商，构成高消费区，经营状况良好 高消费群体 高档 1万 世贸名品 运转良好 中低消费群体 中低档 —— 新天地商城 商场提升了城市的形象，丰富高收入群体的需求 高消费群体 高档 0.9万 西美百货 电子产品集散地 批发为主 —— 4万 太和电子城 专业市场 北国商圈 东购商圈 业态 商业名称 规模 档次 消费群体及区域 经营情况 百货商场 东购 4.5万 中高档 辐射石家庄各区域，主要是桥西中高消费者为主 先进管理模式，省会零售业龙头 万象天成 —— 中高档 辐射石家庄各区域，主要以桥西中高消费者为主 百盛引入，带动商场人气 惠普生数码广场 3.8万 中低档 中低消费群体 运转良好 新百广场 4万 中高档 桥西中高消费群体 按MALL模式升级，省会三大商业巨头之一 华联商厦 4万 中档 工薪中等收入消费群体 经营良好 主题商场 天元名品 4万 中档 年轻时尚消费群体 南国时尚服饰广场，经营状况良好 百货商场 福兴阁 2万 低档 低收入消费群体为主 经营状况良好，内部商品以低价取胜 北国商城 5万 中高档 桥东中高收入 定位明确，销售额属石家庄百货业之最 二、商业市场分析——项目区域商业市场 项目所在区域并未形成规模型商业，主要以小型底商为主，但随着临近商圈不断扩大建设和供应的同时，也将对项目所在区域有一定辐射和覆盖作用，毗邻汽贸产业发展区，往来客流量大，商业潜力无限。 当前入市项目有限，市场存量后续供应较大 项目 体量 概况 价格 去化率 北城国际金街 12万㎡ 24000平方米的商业裙楼、社区周边的沿街商铺以及商业街 10200元/㎡ 10%左右 （2012.5开盘） 翰玉门庭商业 0.4万㎡ 商业分2层，上下可独立使用，20-200平米多种面积选择 20000元/㎡ 40% （09年开盘） 中心线广安商业街 3.3万㎡ 地下商业（框架），地下一层，商业街总长1100米 26000元/㎡ 90%左右 益家国际 15.2万㎡ 商业部分分为A、B两个区域，A区整体为地上5层、局部7层，地下2层，B区建筑面积2万平米，层高为一层6.3米，二层3.3米 8900元/㎡ + 文化广场欢乐商城