调控本质论 近期房产市场调控政策对比、分析.docVIP

调控本质论 近期房产市场调控政策对比、分析 (请注意：这是11号更新的，10号那天发的城市数据发现有个错误，现在已经改好了。) 此番由房价高企引出，始于二○一○年四月的宏观调控已历经三轮，每轮都号称史上最严，以文件字面纵向对比来看，总体呈现出对房产市场约束渐多渐强的趋势，而可操作性内容一直不够具体且留有过多回旋余地，这是中央三轮调控主体文件的共同特点。在以房价驱动的轮番调控政策在综合打击投机性购房，限制投资性购房方面或许有效，但同时存在过量多方影响和误伤，因为这些政策本身波及面广，针对性有限，不易达成原本动因中的目标。 三轮房产调控政策中对房市影响要点的变化对比表 顺序引子第一轮第二轮第三轮 发文国务院办公厅国务院央行及银监会国务院办公厅 简称国十一条国十条新国五条新国八条 文号国办发[2010]4号国发[2010]10号银发[2010]275号国办发[2011]1号 文件关于促进房地产市场平稳健康发展的通知关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 日期一○年一月十日一○年四月十七日一○年九月二十九日一一年一月二十六日 首套首付比例首套90平方米以上，贷款首付款比例不得低于30%。不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。 第二套及以上住房贷款二次贷款二套以上首付款比例不得低于40%且严格按照风险定价。严格执行个人购房差别化税收政策。在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 非本地居民购房非本地居民住房贷款未做明确限制。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 限购只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 问责进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 由上表清楚看到，在对房产市场影响最大的首付比、二套贷款、外地购房及限购、软硬指标与问责制度等方面都有渐近趋严的特征。 甲篇、关键因素分解 一、目标与对象 根据媒体宣传来看，三轮调控追逐的目标都是要降房价，但经济在持续增长，降是不可能，那么最终就变通为今天的维持房价稳定。调控对象似乎该有多个，现实版的政策却首先针对待购者，使用广义的限购令来人为规定买方的准入门槛，而此类条款在市场经济发展历史上都是用于规范卖方的产品质量，尤其是可能危及公众健康与安全就用得更加普遍，我们的市场管理者似乎更乐于参于其中而不仅仅是座上观，或许因此才会诞生如此灵活的市场规则。然而限制买方准入所带来的市场风险不但不易测得，而且面对这样一个原本欠缺规制的准市场，房价调控先人为压制天然存在的需求量注定不可持续则是路人皆知的道理，任凭怎样反复强调针对房价的宏观调控政策之长期性，也无助于扭转公众的这种理性预期(理性经济人假设)，并且在此过程中不但不可能淡化公众对房产投资的兴趣，而且恰恰相反，甚至更利于调控风头过后很可能出现的报复性反弹积攒其势能，为将来房价再次失控埋下隐患。 二、效度与方向 由前文可知房价是调控需要首先解决的核心问题，若房价高速上涨仍持续则对未来暴露其他问题时的调控效度非常不利，只有房价的应声而稳甚至于应声而落才是本次一轮严过一轮调控的成功明证，至少目前媒体与受众的主流声音应该如此。不过，从二○一○年初到现在，看到更多的却是针对调控与房市互动关系的争论和政策无效的预期与冷嘲热讽。其中一个最主要的讨论方向是调控深深影响了成交量，本来限购(包括之前的二套以上购房政策与各类限贷规定)就会对买方有筛选效果，那么成交下降是必然的，但是却被当成尤其是第三轮调控的重大成果来广泛宣传，这难道不是向开发商释放了错误的市场需求信号吗?又或者，这种现象可以理解为对于过分集中在房价上公众能量的一种疏解，并且有利于缓和由高房价带来的一些矛盾，对于社会整体氛围的和谐有一定的作用。