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浅谈项目管理在房地产开发企业中的应用 摘要：本文主要以房地开发企业的项目管理为研究对象，分析总结了目前我国房地产开发中存在的薄弱环节，从房地产开发企业的角度，提出了房地产开发企业应采取的对策。 论文关键词：房地产企业 项目管理 目前，在整个房地产行业竞争激烈的情况下，企业要想在市场上立于不败之地，在不断提高质量，创立企业品牌，树立企业形象的同时，必须注重房地产开发的每一个环节上的管理工作，加强对项目管理的研究和应用，把项目管理作为一种先进的、高效的管理模式给予积极关注。在房地产行业，项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、取得经济效益的重要手段。 一、项目管理对房地产开发的现实意义 房地产开发项目管理具有幅度宽、内容广、层次高、难度大的特点，因而项目管理在房地产项目开发中发挥的作用会更加显著。 首先，开发企业实施项目管理，可以实现与国际工程惯例的接轨，增加开发企业的国际竞争力。 在激烈的市场竞争中，提高管理水平是开发企业获利的根本途径，开发企业是通过项目来实现利润的。项目管理可以有效地提高项目的附加价值及品质，降低工程成本提高销售率，控制工期，从而提高企业的利润，保证开发企业的经济效益。 其次，项目管理使开发企业更加注重与客户的沟通，注重为客户度身定做更具个性化特征的产品，从而更好地满足市场需求，规避项目的风险，使开发企业走出开发越多、空置越多的房地产怪圈。 另外，采用项目管理，实行招投标制度、项目监理制度，可以杜绝黑箱操作，确保工程质量，防止豆腐渣工程的出现；同时项目管理可以控制项目成本，减少项目超期的风险。 最后，项目管理还有利于大型开发项目的项目融资。项目融资是国际中长期贷款的一种形式，是以项目的效益作为还款的资金来源，它主要用于那些需要巨额资金、投资风险大而传统融资又难以满足的工程项目。项目管理为项目融资提供了相应的管理机制，从而有利于项目融资的开展。 二、目前我国房地产开发项目管理存在的薄弱环节 目前我国不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、空置率高、缺乏和顾客沟通等问题，下面主要谈一下目前在我国的房地产开发中容易被企业忽视，管理相对薄弱的几个环节。 （一）项目方案确定阶段的管理工作 项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足： 首先，缺乏充分的市场调研。俗话说：磨刀不误砍柴工，一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单的模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，本科毕业往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。 因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。 其次，缺乏品牌、精品意识。 由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备精品意识、品牌形象的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。 此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。 开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。另外，由于事先没有估计到其他方面投资，在实施过程中，经常会造成投资短缺等现象，不仅影响本项目的进度要求，而且有可能影响企业其他项目的实施。因此，项目方案确定后，对项目进行认真、全面的投资估算，是十分必要的，将有利于项目实施阶段的投资控制。 （二）施工图设计管理工作 现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。 开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施