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城市综合体的设计管理方法――以商业管理公司牵头的设计总包 为例 杨宝民 张泰长 摘要 在长达十三年的商业地产服务过程中，作者不断参与项目设计管理和规划设计方案研讨，在近五年，作者集中精力现场指导多个综合体项目商业规划与规划设计结合的问题，在吸取传统综合体设计管理的缺陷基础上，作者代表新摩尔商业管理公司提出了独创的综合体设计管理方法，通过多个设计总包实践，在总体设计费用固定的前提下，节约了一半左右的常规设计时间，让设计单位有充足时间考虑方案的创新与经济优化，不仅直接帮助综合体发展商降低了开发成本，而且通过节能设计降低了商业建筑的运营成本。实践 一、 传统的综合体设计管理存在的问题 第一 盲目相信海外设计公司，在没有完成好产品定位和商业规划的时候就委托国外设计公司进行方案设计，国内设计院配合施工图设计，双方界限不清晰，国外与国内设计单位之间不断扯皮。 第二 面对中外多家设计院的复杂管理，缺乏有效的管理方法与合理的设计流程管理，导致重复劳动以及无效劳动占据５０％左右，结局是设计成本较高，设计质量不高。 二、万达综合体设计管理特点 重庆万达广场开发设计部 刘知迁总结到：在设计管理中，对总体规划应严格科学的管理，不论是经济技术指标，还是平面布置、竖向标高，都需要总体把控。分期开发设计最重要的是把握整体规划，做好前后期的交接与配合，多开设计协调会，这样才能完整无误的完成项目的设计工作。项目可以分期开发，但项目从设计的角度看是一个整体，只有将项目完整的理解，才能很好完成分期设计管理。 以重庆万达广场项目为例，使用了三家以上的设计院，需要经常召开项目设计协调会，协调地下室的高度问题，以及不同开发周期之间的衔接问题。 从开发规范上讲，万达已经形成了完整的设计管理方法和流程，这些都是宝贵的经验。由于万达项目开发周期很短，因此，设计周期也必然很短，没有时间精雕细琢，难以出现类似日本一流综合体的精品。 三、 新摩尔公司独创的综合体设计管理方法 １． 以商业管理公司作为设计牵头单位，考虑最终使用客户的合理要求，通过协调配合，做到商业规划与规划设计匹配，不同周期的设计有效衔接，避免规划设计中的重大失误，降低发展商管理难度。 ２． 商业管理公司重点和总体规划公司配合做好总体布局规划，考虑整体的人流动线和货流动线，其次是商业管理公司联合商业建筑设计公司做好购物中心设计，酒 店公司配合做好酒店设计。 ３． 优化建筑结构设计,为综合体购物中心等提供良好的经营空间。 大型城市综合体的核心部分往往两个以上的塔楼,高层建筑和购物中心之间的结构应该尽可能考虑结构的协调性,必要时候采用结构转换,同时塔楼的布局需要顺应购物中心平面空间的流畅。 ４． 将运营成本的降低方法运用于设计中，推广节能设计 开放空间比例 一般我们主张开放商业空间占有５０ 结合气候特点，采用全开放和 ％比例，充分利用太阳能照明和保暖 加盖式开放空间 塔楼的核心筒 一般放在北侧 设置具有自动调节功能的百 叶窗户 节能材料的应用 在酒店和写字楼设计中充分考虑节能 材料应用，隔热保温环保材料 机电设备的节能 充分考虑能量的循环利用，优先考虑 重点考虑空调系统和电梯系 选用节能设备 统的节能应用 四、 新摩尔公司提出的综合体设计流程与成本控制 １．综合体设计单位选择的合理步骤 步骤１ 确定好总包设计单位，由管理公司与开发商带领国内一流设计院做好概念性方案设计和商业规划，以功能设计为主，确定好商业平面的功能和主要业态布局，共同做好设计任务书。一般２００－４００万元左右费用。 我们发现在没有充分准备的情况下委托国外公司做方案设计，基本上需要推倒重新来，而国外设计公司一般是按照工作量收费，因此，造成发展商的设计成本翻倍是经常的事情。 步骤２ 进行国际设计招标 鼓励国内外一流设计院招标，给予保底费用３０万元左右。选择两家优秀方案设计单位，一家负责规划设计和写字楼以及公寓设计，另外一家负责酒店设计和商场设计，也可以酒店设计单独委托一家擅长设计酒店方案的单位。结构设计和施工图委托当地甲级院设计，商业管理公司带领方案设计单位负责审核施工图。 ２.综合体设计的科学流程 启动商业 规划与产 品定位 初步的规划设计任务书 概念性规划设计 招商手册设计 招商摸底与确定正式设计任务 规划设计与建筑设计方案 酒店设计 购物中心设计 塔楼设计 设计优化与节能设计 商业视觉形象 装修设计 设计完成 杨宝民先生提出的综合体流程图 某综合体及购物中心项目开发含设计进度表 科目 内容和时间 具体 消费者调查与业态规划 项目定位和商业布局业 2010 年 6 月－8 月 设计 态设计策划 一个月提交初步方案 二个月 商业建筑策划和概念性 三个月 7-9 月结束 方案设计 两个月内提交初步方案 售楼处和招商中心设计 要求能够使用两年时间 9-11