长沙广晟江山帝景会所功能定位建议.pptVIP

广晟·江山帝景 会所功能定位建议  会所原名为“珠江湾会所”，总建筑面积5968.58㎡，基底建筑面积2237.58㎡，共4层，建筑总高29.1米。 原方案优劣分析： 优势： 建筑风格彰显项目的高端、大气。 内部空间层次感强，整体品位高。 位置布局科学合理，处于小区进出口，充满尊贵感。 面积控制合理，即保证了实用空间又不过于浪费。 劣势： 商业面积过大，未考虑经营成本。 业态不统一，类别杂乱，甚至出现粮油食品店。 功能不完整，缺少高端娱乐消费场所。 业态功能未与长沙本地文娱活动相结合，经营将存在较大困难 经营问题成为会所最大的问题： 厦门会所100%亏损； 广州会所约90%亏损； 深圳会所约84%亏损； 北京会所约60%亏损； 香港会所约20%亏损 国内会所定位的误区： 缺乏经营意识，一味按高档定为堆砌功能； 商业型会所前期设计未按商家使用功能进行设计； 会所定位不明确； 国内高端会所的现状： 国内会所普遍处于亏损状态的原因： 会所的定位、功能、经营模式十分模糊 大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已 销售期与实际使用期的客户需求不一致 功能设置期 销售期 功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求 出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用。 设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等； 规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系； 儿童活动场地没有成人休息座椅； 咖啡、阅览、桌球等混在一起 雅颂居：会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会 失败会所特征 香蜜湖1号，客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津 满足客户优越感和开发商形象 满足客户使用需求 满足客户优越感和开发商形象 满足客户使用需求 国内高端会所成功经营4大模式： 酒店式的开放经营模式 大而精的俱乐部模式 星河湾四季会 北京棕榈泉国际公寓 大而专的封闭经营模式 深圳招商海月花园 小而精的半封闭经营模式 成都金林半岛 特殊模式 常规模式 成功会所特征 高端会所4大模式分析： 会所模式 档次定位 运营方式 盈利模式 适应性条件 案例 大而精的俱乐部模式 集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部 俱乐部式经营 独立核算，经营成本不摊入物管费用 年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目 重点项目为主要盈利点 定期举办特色活动，阶段性增加消费频次 城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向 具有特殊资源的项目，如高尔夫等 北京棕榈泉国际公寓 酒店式的开放经营模式 大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务 完全酒店式经营，对管理方提出较高要求 酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店 项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求； 企业集团有实力和能力运作 广州珠江帝景 大而专的封闭经营模式 大型高档社区会所 半封闭式运营 部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营 外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求 社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求 深圳海月花园 香港阳明山庄 小而精的半封闭经营模式 以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所 半封闭式运营 与物管完全独立分开经营管理 外包为主，结合自营 经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛 适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险 成都金林半岛 项目名称 面积 建筑风格 会所个数 楼层 功能 功能房面积 标志性建筑 美洲故事 约2500 北美原木 2（运动会所在建） 3 银行网点、超市、餐厅 现会所作为售楼部使用，具体功能面积未定 无 托斯卡纳 约2500 地中海 1 2 售楼部、游泳池、健身房、娱乐室、咖啡馆 售楼部500㎡、泳池1250㎡、健身馆400㎡、娱乐室600㎡、咖啡馆300㎡ 无 保利阆峰云墅 约3000 北美 2（会所1为售楼部） 3 泳池、健身馆、儿童乐园、咖啡厅、中西餐厅、书吧、会议室、套房 泳池600㎡、健身房500㎡、儿童乐园300㎡、咖啡厅400㎡、餐厅600㎡、书吧300㎡、会议室500㎡、套房900㎡ 无 龙湾国际社区 3000 北欧　 1 2 售楼部、西餐厅、会客厅、恒温游泳池露台、室外游泳池、办公室、财务室、会议室 售楼部500㎡、会客厅于西餐厅900㎡、恒温游泳池500㎡、厨房与办公室、财务室、会议厅800㎡、室外游泳池500㎡　 钟楼 威尼斯城 约200