民事审判实务与裁判思路.PPTVIP

四、 3、赔偿损失 （1）直接效果说；间接效果说； （2）合同法第98条清算条款； （3）买卖合同司法解释 第二十六条　买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 （4）房屋差价损失 1、继续履行合同； 2、解除合同； 3、赔偿损失 问题四 合作开发房地产的疑难问题 一、投资比例认定； 二、利益分配； 三、对外责任承担；  一、投资比例认定； 合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款，如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目的权益时，该贷款投入不能作为双方当事人的共同投资，也不能认定为合作开发房地产当事人的投资。 国有土地使用权司法解释： 第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配得，不予支持。 二、收益分配 合作开发房地产合同无效后的利益分配，不能仅仅返还一方当事人的投资款及相应的银行利息。应考虑当事人投入到房产中所引起的房产的升值因素。 例：甲、乙公司约定合作开发房地产，甲出资，乙出地。施工到封顶后，基于合同约定，法院认定甲构成违约，基于乙请求解除合同。能否判决仅仅基于合同解除后土地及地上建筑物归乙所有，乙返还甲投资及银行同期同类贷款利息。 问题：1、方法论一：合同解除后的清算，是否需要当事人明确提出； 2、方法论二：合同解除后双务返还中的公平考量。 三、对外责任承担 一种意见：基于合同相对性。 另一种意见：合作开发房地产适用合伙的规则。 处理方向： 1、对外借款或所购材料是否用于合作项目； 2、合作方是否从合作项目中获益：从房地产合作开发项目中收益的当事人应对房地产项目负债负担责任。 问题五、违法建筑相关纠纷的处理 对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应受理；已经受理的，应驳回起诉。 一、违法建筑的事实性质； 二、违法建筑的法律性质； 1、不动产所有权说； 2、动产所有权说； 3、占有状态说； 4、折中说； 三、折中说在现行法上的支撑和实务中的优点 四、基于折中说的实务问题处理 1、关于物权类纠纷处理； 2、关于债权类纠纷处理； （1）关于买卖合同纠纷的处理； （2）关于租赁合同纠纷的处理； （3）关于侵权纠纷的处理。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉： （一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准； （二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证； （三）擅自变更建设工程规划。 最新意见 对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应予以受理；已经受理的，应驳回起诉。 违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的，属于民事案件受案范围，应按照侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。 问题六、不动产登记簿记载的推定力 案例一：夫妻购买房屋登记在一方名下，该房屋能够认定为夫妻一方财产吗？ 案例二：甲、乙合伙经营，购买一房屋用于经营，甲身份为公务员，房屋登记在乙的名下。双方未签订合伙协议。合伙经营业务无法经营下去，甲请求分割合伙共有财产，包括共同购买之房屋，乙抗辩该房屋系其一人购买，理由为登记在其名下。法院应否审查购买房屋的基础关系。 案例三：接案例二，乙的债权人基于生效判决申请执行该登记在乙名下的房屋，甲提出执行异议被驳回后，提出案外人执行异议之诉，法院仅能依据该房屋登记在乙的名下即驳回甲的诉讼请求吗？ 案例四：乙在甲不知情的情况下，将该房屋出卖给丁，丁支付的价格为市场价，丁不知道甲乙合伙经营的事实。（1）丁已经完成过户登记手续；（2）丁未完成过户登记手续，如何处理？ 　 （一）背景： 1、不动产登记簿是设权登记吗？ 2、不动产登记簿有推定力吗？ 3、不动产登记簿有公信力吗？ （二）采纳意见 1、立法精神；2、交易安全需要和保护物权需要；3、对登记行为性质的进一步厘清：行政行为、民事行为、复合行为。 《物权法司法解释一》第