2006年济南市盛世华庭项目前期策划报告.docxVIP

目 录 一、宏观经济分析……………………………………………………………………2 1.济南城市概况及城市规划…………………………………………………………2 2.济南市宏观经济分析………………………………………………………………6 二、济南市住宅市场分析……………………………………………………………11 1.住宅总体供应量……………………………………………………………………11 2.房地产供求分区分析………………………………………………………………13 3.在售项目供应量分区比较…………………………………………………………14 三、区域住宅市场分析………………………………………………………………21 1.区域住宅在售项目分析……………………………………………………………22 2.区域市场研究结论…………………………………………………………………32 3.案例借鉴……………………………………………………………………………36 四、项目自身分析……………………………………………………………………47 1 SWOT 分析…………………………………………………………………………47 2.劣势、威胁规避方法………………………………………………………………50 五、项目市场定位……………………………………………………………………51 1.客群定位……………………………………………………………………………51 2.项目价格定位………………………………………………………………………55 六、项目产品定位……………………………………………………………………57 1.整体规划布局建议…………………………………………………………………57 2.建筑风格定位建议…………………………………………………………………59 3.景观设计建议………………………………………………………………………61 4.户型建议……………………………………………………………………………63 5.车位建议……………………………………………………………………………67 附表 1 盛世华庭项目前期策划报告 第一章 宏观经济分析 济南城市概况及城市规划 城市概况 地域文化 内陆都市圈 半岛都市圈 济南市位于北纬 36 度 40 分，东经 117 度 00 分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南 2 高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是一个历史文化名城，作为山东省的省会，属于副省级城市和沿海开放城市。现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中、长清六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，总面积 8177 平方公里, 其中城区面积 3257 平方公里，建成区面积 295 平方公里。 优美的自然环境和悠久的历史文化及浓厚的泉文化，使济南极具文化氛围，这对于本地居民的生活习惯、消费习惯都有着极大的潜在影响。以房地产而言，脱离了钢筋混凝土的冰冷，而具有一定的文化特色、蕴含着文化品位的楼盘，市场利好消息不断。这不仅仅是全国的普遍现象，在济南也是一种典型现象。因此在济南，具有品位的楼盘，不会缺乏市场；占领市场的楼盘，一定具有特定的文化品位，而打动大多数泉城市民。济南市下一步房地产的发展，不论方向如何，不论结构、楼体类型、环境规划等等因素有多少新的变化，始终都不应该脱离文化这一中心，才能创造良好的销售业绩。 城市建设 近年来，为了改进城市容貌和基础设施，济南市加强了基础建设的投入。 ●城市道路建设 加快建设城市快速路系统，将北园大街、二环东路、二环南路和 济微路改造为城市快速路，新建大金路、二环南路西向延长线等城市 3 快速路；加强各片区内主干路系统和城市中心区微循环道路的建设；重点建设改造 36 条城市快速路、主干路，29 条城市次干路，51 条城市重要地区的支路。加强综合交通枢纽建设，初步建立以快速公共交通为骨干，常规公共交通为主体的公共交通服务体系，结合城市主要客流走廊，建设北园大街、纬二路等 100 公里的快速公交线路。 城市环境综合 济南市拟借“南水北调””之机，投入 90 亿元治理济南城区 30 公里长的小清河河段，另外济南市主城区其他河流如东泺河、工商河、玉符河等河流的治理改造基本上已经提上日程，预计 3 年内将会开始治理。 房地产楼盘档次高低不仅仅取决于项目本身的规划设计、建设配套等，还有很大一部分决定因素在于外部的市政配套等。同等品质的楼盘因为所在位置区域不同，其价格差距往往很大，距离市中心较近的价格要比距离市中心较远的住宅高很多，这种差距主要就是市政配套的差距。 城市概况综述 济南作为山东的政治、文化、教育中心，是山东中西部以及省际 区域交通枢纽和经济中心