物业服务收费基准价研究研究报告.docxVIP

物业服务收费基准价研究 研 究 报 告 《物业服务收费基准价研究》课题组 2013 年 11 月 目 录 前言 一 研究方法及步骤阶段 相关数据和信息的采集分析 典型项目样本成本数据采集分析 扩大项目样本数量规模的采集分析 建立项目价格标准测算模型 建立物业价格综合系数模型 课题成果意见征询 二 四个典型样本成本现状分析 样本项目基本状况 成本增长影响因素分析 物业总收入构成及比例 三 扩大项目样本数量规模的采集分析 调查问卷及数据汇总 大规模样本分析结论 四 建立项目价格标准测算模型 标准数据模型的说明 对应五级服务标准模拟测算物业费价格 五 建立物业价格综合系数模型 系数模型概念及应用 物业成本主要构成权重及价格综合系数经适房基准价物业费价格测试 六 成果结论和建议 课题成果结论 物业价格调整建议 前 言 随着物业管理行业成为社会经济及和谐社会发展，维护社会稳定 的重要力量，服务主体双方在服务质量和服务费用标准上的矛盾问题 日益突出。社会物价指数的不断上涨、政府指导价格相对滞后、物业 服务市场消费双方缺乏常态协商平台机制，使得物业企业无法通过正 常渠道释放成本压力、服务价格和服务品质呈现明显的倒挂现象。在 这种情况下，物业企业如何延续生存?物业不挣钱为何还在小区服务? 仅靠物业费收入是否能够支撑小区的正常管理服务?业主的共用部位 收益哪里去了？这些均已成为社会及业主消费群体对物业行业的普 遍质疑。为进一步引导行业向市场化方向发展，真实客观、公开透明 地测算和公示物业服务成本，通过动态调整服务成本费用，保障双方 合法权益，推动行业良性发展，进一步发挥维护社会稳定的坚实作用， 2012 年 12 月起，北京市住房和城乡建设委员会物业服务指导中心委 托北京物业管理行业协会进行《物业服务收费基准价研究》课题的研 究工作。 课题目的：以物业管理工作最重要和最核心的组成部分--住宅物 业的服务成本公示为突破口，通过广泛数据采集、典型项目数据测算， 建立项目成本模型、分析确定物业服务主要成本项权重，带动物业企 业以规范化的财务管理方式，合理、合规测算公布相关物业服务成本， 以解决目前市场经济环境下，物业服务的人工成本和建筑主体维护成 本急剧上涨，而物业服务费却长期在一个低端水平徘徊，呈现出高收 费率和提高服务质量与物业费价格倒挂的突出现象和问题。 1 课题实现目标：1.贯彻落实上位法的要求：《物业管理条例》规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。目前，我市对于物业服务的标准要求和相应收取的费用之间还未建立一个合理的价格体系。 2.为物业服务费用合理定价、协商调价提供科学依据。为物业企业和业主在物业服务费价格确定时提供一个科学的参照标准，同时可以及时反映市场价格指数上涨影响人工、能源费用的价格变动情况，便于企业和业主及时协商和调整费用价格，促进业主与物业服务企业之间和谐互信关系的建立。 3.履行经济适用住房政府指导价定期发布职责（《北京市物业服务收费管理办法和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》（京发改[2005]2662 号））。 组织实施：北京市住房和城乡建设委员会物业服务指导中心负责 课题的监督指导，北京物业管理行业协会组织、协调专家及技术团队。 课题组成员包括：物业指导中心吕向东、戈琳；行业专家刘崇、李家 伟、朱建华；物业协会宋宝程、黄潇里。 2 一、研究方法及步骤阶段 研究方法：本次课题采用了资料收集法、现场观察法、座谈法、 培训授课法、数据分析法、模型建立法。 课题实施分为六个步骤阶段： (一) 相关数据和信息的采集 对可能直接影响物业费价格上涨的历年社会因素数据进行采 集，包括: 1.10 年来最低工资、社平工资标准上调标准； 2.10 年来北京地区物价上涨指数； 3.截止 2012 年，北京地区民用水、电价格上涨数据； 4.截止 2012 年，北京市社保标准上调数据； 5.自 1997 年 196 号文件正式发布后，我市各有关政府部门涉发布了部分涉及物业管理能源、绿化、设施设备维修养护、保安、社保等方面价格调整的文件。 （二）典型项目样本成本数据采集分析 分析得出物业企业受成本压力影响的生存现状。 1.选取的 4 家物业企业均从项目入住服务至今，服务年限为 8 年 —17 年，计费方式均实行包干制； 2.样本类型包括经济适用房和普通商品房，建筑类型包括多层和高层；建筑规模分别为：17 万平米、22 万平米、36 万平米、45 万平米； 3.样本的物业费价格分别为：0.62 元/月.平米、0.50 元/月.平米、1.80 元/月.平米、3.48 元/月.平米，在服务价格的分布上较有 3 代表性，项目的收费率均在 98%以上，排除了收费率低的影响因素。 4.选取万科星园这一高