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中国房地产估价师继续教育交流资料 特殊不动产评估交流 划拨土地使用权评估 缺陷不动产评估 综合用地评估 立体地价评估 在建工程评估 车库评估 工业不动产评估 其他特殊评估问题及交流 潘 世 炳 博士 教授级高工 湖北永业行(房地产)评估咨询有限公司 总经理 政协湖北省第十届委员会 政协委员 中 南 财 经 政 法 大 学 兼职教授 湖 北 省 房 地 产 业 协 会 副会长 武 汉 市 房 地产估价师协 会 副会长 湖北省土 地 估 价 师 协会 副秘书长 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 理事 湖 北 省 司法鉴定人 协 会 常务理事 武 汉 仲 裁 委 员 会 仲裁员 地址：武汉市武昌紫阳东路77号伟鹏大厦12层 Email:psb999@ 网址： 博客：/pansb 200 湖南.长沙 划拨土地使用权评估 划拨土地评估的基本思路，主要是在《城镇土地估价规程》规定的基本原理和方法基础上，考虑划拨土地使用权的无限年期、有限土地收益等基本特点，在几种不同的基本评估方法中，不考虑年期修正，并适时扣除划拨土地补交出让金标准或划拨土地年租制土地租金标准，从而测算出划拨土地估价结果。具体说来，有以下几个方面： 划拨土地价格是划拨土地使用者所享有的划拨土地权益，是整个土地价格中的一部分。也是出让土地价格中的一部分。他们的关系可以表述为： 划拨土地评估价格 = 出让土地评估价格 — 划拨土地补交出让金标准 在利用土地收益测算划拨土地价格时，要将正常土地收益中扣除划拨土地政府收益。目前在全国很多地方，实行了划拨土地使用权年租制，确定了划拨土地使用权每年交纳年租的标准，这是我们评估划拨土地使用权价格的一个重要评估指标。 存在大量的划拨土地交易案例可以利用 由于划拨土地使用权的特殊性，不论是在我国土地使用制度改革之前还是改革之后，划拨土地使用权都大量存在。划拨土地使用权交易也以各种方式大量存在。在划拨土地评估过程中，不论是市场比较法还是假设开发法，都需要使用这些划拨土地使用权交易案例及其结果，作为评估的重要依据。这是划拨土地评估所不可缺少的一个方面。对于不同的评估方法，在评估过程中，存在不同的特点。 （一）成本逼近法 利用成本逼近法评估划拨土地使用权价格，主要是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等来推算土地价格的。在测算过程中，不需要考虑土地增值收益或土地使用权出让金，也不需要进行年期修正。同时在确定评估参数时，要考虑其划拨土地使用权特点。由于划拨土地使用权的特殊性，在评估过程中某些参数与出让地会有所不同，比如利润率等，具体差别有多大，需要按照具体情况不同来分析。一般来说，利润率是一种投资回报率，一般而言，权能越大，投资回报越高。 鉴于以上分析，利用成本逼近法评估划拨土地使用权价格的基本公式为： V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2 式中：V－－－划拨土地使用权价格； Ea－－－划拨土地取得费； Ed－－－土地开发费； T－－－税费； R1－－－利息； R2－－－利润。 (二)市场比较法 利用市场比较法评估划拨土地使用权，是根据替代原理，将待估划拨土地与具有替代性的、且在近期交易的类似划拨土地使用权交易实例相比较，并对类似划拨土地使用权价格进行适当修正，评估出待估划拨土地使用权价格。 目前存在大量的城市土地收购储备、拆迁补偿、转让、作价入股（出资）等多种形式的交易，其体现的就是划拨土地使用权价格。而且随着市场经济的逐步完善，目前的多种划拨土地价格主要依据市场确定，在评估划拨土地价格时，这些都是很好的市场交易案例。 由于划拨土地不同于出让土地，在评估过程中，要考虑划拨土地的不同特点：一是要选择符合条件的划拨土地使用权交易案例；二是不需要对评估结果进行年期修正；三是划拨土地与出让土地评估在修正系数上是有区别的。划拨土地使用权与出让土地使用权是不同的，其内在的权能和交易内涵也是不同的，因此其修正系数与出让土地也是有差别的。 利用市场比较法评估划拨土地使用权的程序和过程与出让土地使用权基本一致，其难点主要是收集划拨土地交易实例。一般来说， 划拨土地使用权交易案例的选取有以下几种类型： ①符合国土资源部《划拨用地目录》的土地使用权划拨 ②当地政府对划拨土地收购贮备的价格 ③划拨土地使用权拆迁补偿价格 ④以前发生交易的划拨土地使用权价格 ⑤其他类型的划拨土地使用权交易类型。 （三）收益还原法 利用收益