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别拿投资当回事 王宏新 中国画报出版社 目录 第一章 房价守望者 第二章 谈“拐点”不如谈抄底 第三章 窥市篇 第四章 政策篇 第五章 细数房屋中介那些赚钱的招 附录： 第一章 房价守望者 老百姓在观望 自2003年房价开始猛然攀升以来，老百姓便开始叫苦，中央政府也 开始频繁出台政策措施。先是紧缩供地，然后限户型、限面积，而后引 导需求、调整投资结构，再加大提供廉价房、限价房，最后是严查不法 交易，等等。一系列眼花缭乱的调控政策，让老百姓感觉到政府似乎已 经勒住了飞奔的房价之马。但梦想总不照现实进行，房价越调越高的事 实不容回避。因此，老百姓一改过去“积极”买房的态度，进入了短期 的“观望”阶段。应该说，老百姓的消费观念具有“羊群效应”，大家买我 也买，大家不买我也不买，这就像一股潮流一样影响着人们的买房行 为。而且，买涨不买跌的总体态势也左右着人们的心理变化。房价节节 攀高，上升迅猛，大家可能都坐不住了，生怕明天房价又创新高，今天 抓紧出手。而如果房价停滞不前，市场预期灰暗，那老百姓都开始静静 等候了。也就是说，如果今天刚买了明天房子又跌了，岂不损失惨重？ 而且，中央政府亲民、为民政策的价值取向也使得各级政府部门不得不 正视房价问题给社会生活所带来的巨大影响，这也让更多购房者有足够 的理由等待政府下一步政策措施的出台，把房价控制在居民可以承受的 能力范围之内。所以，老百姓的观望是最朴实、最简单的观望。这种观 望和对股市的观望很相似：买涨不买跌，别人买我也买。 开发商在观望 开发商的观望源于两点。一是坚信房地产是支柱性产业，国家和政 府不会坐视房价暴跌。毕竟房价连着银行贷款，银行贷款又关系到金融 稳定。国家既然要指望房地产业增加GDP，就一定会在适当的时候采取 适当的措施抑制房价下滑。第二是他们认为房市的冬天是暂时的，是短 期的。因为土地供给量非常有限，而住房需求又逐年增多，所以，由基 本供求关系决定的价格一定会回到一个合理的层面上去的。正是基于这 两种判断，虽然销售持续遇冷，但有很多开发商还在坚守价格底线，不 降价，不打折。他们在等待房市的春天，就像在等待闺中的姑娘能嫁个 好人家一样。 地方政府在观望 作为地方政府来说，是两头受气，受委屈。地方政府既要让住房成 为经济发展的支柱性产业，又希望它具有社会保障的基本职能；既要让 它促进效率，又想让它兼顾公平；既希望通过政策干预抑制房价增长过 快，又不希望对住房商品化的改革以及住房市场造成太大冲击。可以 说，正是地方政府的这种矛盾心态，让目前的房市情景扑朔迷离。不是 不愿意干预房价，不能合理控制房价，而是不希望伤害市场；不是不愿 意看到房价持续上涨，以带动经济的迅速发展，而是一贯的亲民政策又 决定着它必须帮助老百姓解决住房难问题。可见，当住房产业普遍地支 撑起世界各地经济增长的同时，又怎能让政府在房地产领域把十几年来 努力推进的市场机制轻易放弃呢？当几十年如一日的亲民政府形成固定 模式之后，我国政府又怎会眼睁睁地看着老百姓买不起房子而袖手旁观 呢？所以，地方政府的观望必定是犹豫的观望，是为难的观望。 观望到何时？ 变化是市场的特点。所以，各方的这种观望态势也不会持续太久。 我们讨论问题，还应当回到事情的本源上去：居民要买房，开发商要赚 钱，政府要GDP增长……因此，观望必定是短期的，整个市场也不会在 徘徊中持续不前。同样，过高的房价也不会永远持续下去。 高房价不具可持续性 供给政策不改预期 这几年来，房市供不应求的背后隐藏着大量的投资性需求，而隐藏 在投资性需求背后的是预期： 当投资者预期房价上涨、房产投资收益会增加时，便会形成预期的 购房需求，而这种需求反过来就成为推动房价上涨的最大动力。这正是 房价大涨的内在逻辑。 宏观调控政策是对预期施加影响的重要变量。然而，2007年8月初 国务院“24号文”出台之前的所有宏观调控政策措施，其核心都是供给导 向的，即试图通过增加市场供应量来调节供求、平抑房价。 但是，在住房按揭制度的支持下，很多不打算在短时期买房的人都 加入到了眼下的购房大军中，而投资性购房也有很便捷的信贷政策支 持，两股力量合起来，让新增的住房供应量顿时成为杯水车薪，政策对 抑制房价上涨力不从心。 5年房价大涨 30年财富分配 一边是不断加强的预期，一边是调控政策上的无能为力，使房价涨 幅连续几年来远远高于GDP增长水平，更高于居民收入增长水平。 在迅速发展的房地产业和不断加快的城市化进程背后，是改革开放 近30年来，国民财富分配与再分配的革命性调整：新兴的富裕阶层最先 在市场上实现了自住房的市场化，同时也是投资性住房需求的主体，而 房价的高涨使他们从房产的投资中获益颇丰；与之相比，广大中低收入 家庭群体由于受到收入增长水平的限制，对中国住房体制与住房产业发 展的反应自