土地评价中介机构发展战略.PDFVIP

土地评估中介机构发展战略 吉林会信土地评估有限公司 季永涛 齐国栋0439- 3279116 bshxgs@163.com 【文章摘要】 随着我国十二五规划的实施，以及新一届领导人对中国国情的定位，我 国正由计划经济体质到市场经济体质的转型时期，在这个时期作为六类资产评 估专业资格之一的土地评估机构，如何定位自己，进一步明确土地估价机构在 社会主义市场经济建设中的地位和作用是我们从事土地评估的专业人员及评估 机构认真思考的问题。伴随着我国土地市场的发展，以及国家土地相关法律法 规的陆续公布，土地评估中介咨询服务机构应紧跟市场需求，开拓思路，创新 经营，建立属于我们自己的土地评估中介机构发展战略。 【关键词】 土地评估 战略发展 新思路 一、土地评估中介机构的定位（立足服务人民、服务国家，做到 公平、公正） 1、土地评估中介机构应具有的价值观念。 中介机构是伴随着国家经济发展而促生的行业，是国家经济发展的必然产 物，是建立在土地供求市场间的桥梁纽带，在土地供求关系中土地价值的中间 者和评判者。其独特的组织形式是具有公正、公平性的行业，是服务于国家服 务于人民，保证国家资产与人民利益的有效分配，这就形成了我们的价值观念 。独特的组织形式使得我们必然形成本行业独有的价值体系和行业形式。如何 更好的服务国家，服务人民是我们所有在评估战线上评估工作人员的重要思想 1 。 二、我国土地评估中介机构的制约因素 1、受制于评估行业发展环境因素。 目前土地评估行业的发展体制上还不能完全适应市场积极的发展要求。国 土资源部早在1999年就发出了《关于土地评估机构与政府部门脱沟的通知》， 要求参与市场竞争的机构在人、财、物等方面与政府主管部门彻底脱钩。按此 规定现在的所有在册的土地评估中介机构都应该是完成脱钩改制的，实行企业 化经营的企业法人实体。但是，由于受传统的经营体制和经营观念的影响，有 许多机构的脱钩改制只是形式，并没有真正实现企业化经营，更缺乏充分的市 场研究，甚至少数机构还受到来自行政部门的干扰，无论从服务范围、服务质 量上都难以达到市场需要的要求，这对土地评估机构发展自身来说是非常不利 的。 2、土地评估行业的公信力比较差。 土地评估过程中广泛存在“人情价”、“局长价”、“以收费高低定评估 结果”等做法和行为，违背了评估人员“独立、客观、公正”的基本原则。评 估结果不严肃执业现象，无疑会损害土地评估行业的公信力。 3、土地评估机构风险意识不强。 土地评估机构作为独立的经济法人实体，独立承担业务，享受相应的收益 ，同样承担相应的经济和法律责任。过去作为事业单位，后面有强大的行政主 管部门作支撑，风险相对较小，但是现在作为企业单位，必须面对作为A级、B 级机构不均衡发展的风险、财务风险、法律风险等问题。风险明显加大，而我 国土地评估机构却没有制定相应的风险防范措施。 4、土地评估行业监管力度不够。 首先监管的主体设置还不够明确，土地估价机构存在短期行为多、恶性竞 争严重的现象。不少评估的工作重点不是放在评估专业服务上，而是放在公关 上。具体表现在三个方面：一是送回扣已经成为默许的行规之一，这种现象的 存在严重影响了评估服务的质量，危害了行业的信誉，损害了行业的利益；二 2 是各估价机构争相压低收费价格，有的评估机构还自行推出自己的收费标准， 并向广大客户公开，给行业造成极坏的影响；三是同行之间相互诋毁、拆合。 现实中多头监管带来的是监管的低效和执业中的严重违规。监管不利势必会导 致土地评估行业中出现不合理竞争格局。 5、土地评估人员素质有待提高。 从土地资产评估的方法体系以及原则来看，具体的执业过程中评估方法的 选择有较大空间，实际执业过程中存在评估机构为了迎合客户要求而故意选择 有利于客户的评估方法，以达到操纵评估结果的目的。从评估的结果来看，采 用基准地价法时有的土地估价师随意调整基准地价，采用收益法时估价师在计 算贴现率时主观随意性较大。另外，在实际评估工作中，经常是助理评估人员 完成了整个土地评估工作，甚至个别的土地评估事务所没有足够数量的土地估 价师，具体执业过程中部分土地评估人员对土地市场行情资料不注意收集，对 土地