成都市锦江区香樟大道地块项目汇报.pptVIP

二、产品定价和销售收入 （二）、定价策略-2： 3室2厅2卫户型： * 项目名称 卓锦城 华都美林湾 四海逸家 本项目 产权面积（㎡） 117.05 115 97.3 85 赠送面积（㎡） 10.64 17.01 114.7 34 实得面积（㎡） 127.69 132.01 212 119 赠送率 9.09% 14.79 117.88% 40% 销售均价（元/㎡） 8300 7700 21500 9000 销售总价（万元） 97.15 88.55 209.20 76.50 实得单价（元/㎡） 7608 6708 9868 6429 二、产品定价和销售收入 住宅8600元/平米：考虑到目前周边楼盘价格已经持续探底，本项目相对周边项目较高的面积赠送率，卓锦城六期均价8300元/平米的销售实际，四海逸家提升整个片区品质的趋势，我们认为住宅均价做到8600元/平米没有问题。 商业23300元/平米：根据周边商业价格情况，预计销售均价一层36000元/平米、二层22000元/平米、三层12000元/平米，均价为（36000+22000+12000）/3=23333元/平米，商业均价可以设定23300元/平米。 * （二）、定价策略-3： 二、产品定价和销售收入 （四）销售进度说明： 住宅：一期开盘当月销20%，后面每月8%，11个月卖完；二期开盘当月销30%，后面每月10%，8个月卖完； 商业：一期开盘当月销10%，后面每月7%，14个月卖完；二期开盘当月销10%，后面每月6%，16个月卖完。 （三）销售收入： * 科目 产品 可售数量 价格(元/平米) 销售收入(万元) 项目整体 住宅 90570 8600 77890 商业 22667 23300 52814 收入合计(万元) 130705 三、非土地成本说明 * 科 目 预算金额（万元） 单位成本（元/㎡） 一、土地成本 0.00 0.00 二、项目前期费用 1285.34 113.41 三、综合规费 3046.44 268.79 四、建筑工程成本 24252.67 2139.87 五、配套系统 2774.20 244.77 六、环境绿化 1666.02 147.00 七、管理费用 631.49 55.72 八、销售费用 1750.81 154.48 九、财务费用 0.00 0.00 十、不可预见费 340.01 30.00 土地外成本 35746.99 3154.04 四、经济测算 在现金流分析的基础上，得出以下数据 折现率 12.00% 　 公司内部利率 12% 　 财务利息 3035.37 万元 净现值 42988.82 万元 内部收益率 87.73% 　 投资回收期 16 个月 现金流累计为正的时间 2013年11月 　 自有资金投入期 8 个月 自有资金投入 38,404.69 万元 项目利润 55,064.53 万元 * 四、经济测算 项目经济测算表 * （一）、静态经济测算结论： 在不考虑财务成本时，本项目竞买的最高价格限制在楼面价3600元/平米。 （二）、动态经济测算结论： 在考虑财务成本时，本项目竞买的最高价格限制在楼面价3470元/平米。 第五部分 结论和建议 * 我司认为该地块具有优良的利润地价比，较快的去化速度，客户辐射范围较广，属于优质地块，建议公司购置该地块进行开发。 我们认为，楼面地价3600元/平米以下都可以接受。 请各位委员审议！ * * * * * * 二、客户定位分析 三圣乡片区业主以企业普通员工为主（27%），公务员、国企、事业单位人员（19%）次之，自由职业者也占到一定比例，教师医生军人等收入稳定行业也占到部分比例，还有部分个体经营者和艺术家也聚居于此。 （一）、片区内购房客户特征-3 * 二、客户定位分析 三圣乡区业主购房时主要关注价格（16%）和地段（14%），其次为户型面积或特点、区域配套丰富程度、交通通达度等，再次为项目配套、物业管理水平，最后为项目规划、园林景观、发展商实力及、人居氛围、投资潜力等，对建筑形象关注的人很少。 （一）、片区内购房客户特征-4 * 二、客户定位分析 一类为年龄段为25-45之间，家庭年均收入约12万，主要为锦江区成龙路两侧附近企业基层管理者、驿都大道拆迁户、周边大、中学校教师及个体经营者。 二类人群为川内二、三级城市客群，主要以小孩上学，投资、养老为主。 （二）、本项目目标客群描述 * 二、客户定位分析 根据项目所在的区域位置