工程设计周期管理导则.docVIP

- PAGE 5 - 中国金茂（集团）有限公司 工程筹建专业业务标准（规范） 政策名称: 工程设计周期管理导则 政策编号：Q/JM-Y11l-1-2010 生效日期：2010年11月12日 修改日期：2011年3月31日 适用范围：工程筹建项目 国家政策：无 目的 为保证项目工程总体及各分项设计达到公司预期的进度及质量要求，特制定本导则。 总则 工程设计周期估算的基本数据来源于公司已完成的项目统计、国家现行的审批程序和建筑设计流程； 2．工程设计周期与项目性质、建筑规模成正比； 3．因高端物业（酒店）管理方拥有完整的工程技术管理标准体系。对于公司与酒店管理方技术标准的差异，应留有必要的流转审批时间； 4．高端物业（酒店）项目设计周期按可行性报告、方案设计、初步设计、施工图四阶段设计进行编制；； 5．项目设计周期具有通用性。对于具体项目中专业设计执行本规定时应根据项目的设计内容与范围进行合理地设计阶段划分。 流程 可行性报告阶段 1.1 本阶段工作内容应通过投资回报估算、工程技术研究来分析项目建设是否可行，报告依靠同类项目数据在特定条件下的权重累积值与建设目标比较，获得结论； 1.2 工作的准确性取决于专业人员对数据库熟悉程度，设计周期变数小； 1.3 可行性报告编制时间为30天。 方案设计阶段 2.1 本阶段工作内容应通过建筑师的实践验证项目业态是否可行，建筑师通常以社会学和设计规范角度研究引入的经营业态组合产生的流线与空间组合，必要时应修正业态； 2.2 如果项目流线、空间组合和产品定位难匹配，需要调整前置依据的项目可行性报告，延长设计周期； 2.2.1 高端物业（酒店）项目： 建设规模＜80000平方米，编制时间40天； 建设规模≥80000平方米，编制时间50天； 方案设计过程至少安排二次成果汇报与酒店管理方、业主确认工作，时间5－10天，此时间未计入方案设计周期内； 设计周期不包含方案审批时间。 初步设计阶段 3.1 本阶段工作内容应通过设计公司的全面技术分析，启动完整的项目建设相关程序； 3.2 初步设计是控制项目投资与进度的关键阶段，有条件时，应保证必要地设计时间： 3.2.1 高端物业（酒店）项目： 建设规模＜30000平方米，编制时间60天； 建设规模≥30000平方米、＜80000平方米，编制时间75天； 建设规模≥80000平方米，编制时间90天； 3.3 初步设计中期应安排设计成果汇报，与酒店管理方、业主沟通，时间15－30天，此时间未计入初步设计周期内； 3.4 设计周期不包含初步设计审批时间。 施工图阶段 4.1 本阶段工作内容需要划分为多个、同时设计的子项，各子项间存在互相提设计依据或互为前后阶段的关系，其中内装、厨房、洗衣房、SPA及消防设备设计需要接受酒店管理方的独立审查、验收； 4.2 施工图设计是设计协调、设计与施工配合的重点时段： 4.2.1 高端物业（酒店）项目： 建设规模＜30000平方米，编制时间120天； 建设规模≥30000平方米、＜80000平方米，编制时间150天； 建设规模≥80000平方米，编制时间180天。 施工图设计中期安排设计成果汇报与酒店管理方、业主沟通，时间20－40天，此时间未计入初步设计周期内。 设计周期含施工图审查。 本工程筹建专业业务标准（规范）由中国金茂（集团）有限公司负责解释，自颁布后开始施行。 附表1 附表一：工程设计周期估算表 序号 建筑规模 ＜30000㎡ 30000~80000㎡ 80000~200000㎡ ≥200000㎡ 备注 设计阶段 1 可行性研究阶段 30天 　 2 方案设计阶段 40天 50天 达到规划报批深度，高档物业（酒店）项目，设计周期不包括方案中期至少安排二次成果汇报与酒店管理方、业主确认，时间为5-10天； 30天 40天 50天 达到规划报批深度，普通物业（住宅）项目，设计周期不包括方案中期至少安排一次成果汇报和方案业主确认，时间为5-11天； 3 初步设计阶段 60天 75天 90天 设计周期不包括初步设计中期至少安排一次成果汇报、物业管理审查和方案业主确认，时间为15-30天； 4 施工图阶段 120天 150天 180天 高档物业（酒店）项目，设计周期含施工图审查，但不包括设计中期安排成果汇报与酒店管理方、业主沟通，时间为20-40天；