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京广路笑嘻嘻思想商业研究分析报告 1 页 共 48 页 第一章 郑州市商业市场研究 一、整体商业环境发展概况 随着近几年郑州地产业的迅猛发展，郑州商业地产的开发如火如荼，呈现前所未有的“井喷”局势。2007 年以来，郑州在建和拟建的商业项目总面积超过 200 万平方米，增长速度异常迅猛，加上郑州原有商业网区，面积总和超过 400 万平方米；现代物流商业企业在市场中的主导地位增强，购物中心、专业专卖店等新型商业业态不断涌现；连锁超市经营优势凸显；沃尔玛、易初莲花、家乐福、华润万家、世纪联华、红星美凯龙等国内外大型流通企业已经或即将进入郑州。 近年来，随着郑州市郑东新区城市建设步伐的加快以及市场经济的进一步推进，区域中心城市在商品流通领域的辐射功能进一步显现，商品市场异常活跃，各类专业市场建设明显加快。截止到 2008 年底，郑州共实现社会消费品零售总额 1203 亿元，同比增长 23.2%，其中批发零售贸易业 732.8 亿元，比上年增长 13.2%，郑州整体商业环境正处于良性的发展期。 * 郑州目前商业市场已经形成如下格局： 大型商超\主题式专业（批发）市场\临街品牌专卖店为主，中小型社区百货超市和社区底商为辅，主题式商业步行街、专业专卖店、购物中心等新型的商业模式将作为中原商业的升级版不断被打造。 * 大型商超和主题式专业市场发展势头强劲：大型商场、超市和专业 批发市场的商业形态，是郑州目前商业市场的绝对主力，一直以来受 到市场的热烈追捧。郑州的传统百货商业经历了多次商战洗礼，如郑 2 页 共 48 页 州百货、郑州华联、商业大厦等，随着“郑州商贸城市”定位的迅速发展和政府的大力招商引资，国内外知名商业巨头纷纷进入郑州，不断改写郑州的商业竞争格局。大商、丹尼斯、北京华联、正道花园是其中较有代表性的大型商场。大商以经营中高档品牌为主，品牌种类丰富，消费群较年轻化；丹尼斯走“精品”路线，定位于高档品牌，国际性品牌居多；北京华联基本定位是流行和时尚，展示流行趋势，引导时尚消费。随着商业竞争的加剧，大型零售商积极调整经营结构，提升服务水平，力求营造宽松、便利、规范的消费环境。 另一方面，类似“东建材、北汽车、南食品、西纺织”等准确定位规划的主题式专业市场形成了郑州商业近年来的又一大亮点。另辟蹊径的专业市场将受到热捧。目前，郑州的专业批发市场不下 50 个，而且各种行业性的专业批发市场基本已经饱和。如果能够真正将专业市场运营好，找到新的经济兴奋点和行业兴奋点，相信可以获得长足发展。随着郑州传统商业发展空间的日益饱和，发展的中心逐步开始由中心火车站向东北、西南两区转移。与市区多年来商业的自发性发展不同的是，城市外围的商业占据了相当大的比重，甚至往往以一种全然不同于郑州既往 20 年商业进程的速度和方式超前前行着。这些区域的发展特色是以大型的专业批发集散地为主要方向，例如，澳柯玛国际物流园区，而郑东新区 CBD 的快速建设势必将给这些商业带来新的机遇与挑战。 * 主题式商业步行街、专业专卖店、购物中心等新形商业业态不 断涌现并成为中原商业的主流：近两年郑州出现了新的商业模式，如 3 页 共 48 页 “郑州?新天地”、 “百年德化?风情购物公园”、金成服饰广场、恒泰服饰广场、正大城市广场、郑州家居建材市场以及大上海城、天旺广场等项目，积极探索“感受型消费”的主体消费模式，“购买”不再是人们消费行为的主要组成部分，“眼睛”与“心灵”的需求成为消费的主体，消费也不再用物化的标准来衡量；2006 年，伴随大上海、正大广场等大规模多业态的购物中心正式开业着陆郑州，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合性购物中心批量出现将颠覆郑州传统商业格局，丰富的业态内容，提升中原商业国际化品质，同时也将提升中原人民的生活品质，体验式消费和一站式购物将会逐渐成为主流。 综观郑州整体商业状况，充满活力的郑州，其城市商业发展的整体水平却 滞后于城市的发展。一直以来，高速增长的消费需求只能在有限的几个商圈中 无奈地循环，大型的商场百货过于集中，大量同一层面的消费场所在有限的市 场中厮杀。郑州社区商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成，其商业业态 和布局都处于一种无序的状态，经营的手法的范围也是在延续传统，并且整体 档次较低，针对各个收入阶层的消费场所匮乏，高低档次两极化程度明显，两 极定位雷同。 二、郑州市商业规划 为了优化郑州市零售商业网点布局，合理配置商业资源，增强完 善商业综合服务功能，形成健康有序的市场竞争环境，促进郑州零售 业快速、健康和可持续发展，相关职能部门根据《郑州市城市总体规 划》、《郑东新区总体规划》和《郑州市商贸城建设总体规划》，制定 2003 至 2020 年郑州市市区零售商业网点建设发展纲要。根据商圈 4 页 共 48 页 理论、商业网点性质