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目 录 第一部分 市场篇…………………………………02 第二部分 产品定位篇……………………………27 第三部分 企划篇…………………………………45 第四部分 销售篇…………………………………60 第五部分 代理篇…………………………………70 市 场 篇 一、 项目概况 1、 项目名称：苏州新港名城花园 2、 开发商简介：苏州新港建设集团 苏州新港建设集团作为上市公司“苏州高新”支柱企业，是以苏州新港建设集团有限公司为核心企业，多家房地产开发及相关专业企业为成员企业组成的大型房地产企业集团。集团注册资本 3.38 亿元，总资产 12.61 亿元。 多年来，新港建设集团所属企业坚持“品质第一、信誉至上”、“开发市场适销、顾客满意的产品”的经营理念，集团所属企业连续四年被评为市级和省级文明单位，被江苏省建委授予住宅商品房综合质量信得过单位称号，获全国“放心房承诺”先进单位和建设部全国工程建设管理先进单位，连续多年被江苏省国际咨询评估公司评为企业资信等级 AAA 级。集团至 2001 年底已累计开发建设各类房屋达 265 万平方米。 目前，新港建设集团在跨入 21 世纪之际，正积极推进跨世纪“新港房产”品牌战略，打造房地产业“航空母舰”企业，使新港集团成为全省一流、全国知名的房地产企业集团。 3、 基地面积：287.349 亩——合 191556 平方米 4、 总建筑面积：191228.55 m2 5、 容积率：1.00 6、 住宅总套数：整个小区共 191228.55 m2 1101 套，具体分步状况如下： 多层住宅：共 592 套，建筑面积 94946.55 m2；高层公寓 ：共 293 套，建筑面积 40922.7 m2； 别墅（联体、双拼）：共 216 套，建筑面积 55359.3 m2； 7、 项目地理位置及规划综述 本案位于苏州市新区中心，北接新区金融商业街—狮山路，南侧和二十 多万平方米的馨泰花苑隔玉山路相邻，东面有在建的“百合花”公寓，西侧为 高档住宅区“御花园”和城市开放式公园—索山公园。整个地块被两条河道分 成一大两小三个部分，西北角有一小山丘，南部有两条高压线贯穿。地块总面 积为 287.349 亩，合 191556 平方米。 基地周边交通便捷、环境优美、出行方便，且周边居住社区已成规模， 商业服务设施比较完善，而本小区作为苏州市最大的中高档住宅小区之一，在 目前苏州房地产市场出现短期供应不足的市场背景下，本案的开发将对苏州新 区的开发乃至整个苏州楼市带来积极意义。 二、 苏州简介 地理位置： 苏州市位于长江三角洲中部，东邻国际大都市上海，南拥太湖，西连无 锡，北枕长江;有着得天独厚的人文环境优势和地理区位优势。沪宁铁路和沪 宁高速公路贯穿东西，京杭大运河连接南北，境内河港密布，公路四通八达。 横卧北侧的长江是通往外地的重要水运干道。 历史人文： 苏州是我国重要的历史文化名城之一，建城于公元前 514 年，沉淀了二千五百余年吴文化底韵。 2100 年前的西汉之初，即是东南一大都会，素有“丝绸之府”、“鱼米之乡”、“园林之都”之称，文物保护单位现共有 492 处，其中国家级 12 处，省级 91 处，数量仅次于北京和西安。 苏州古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行，水色山光，景色怡人，自然环境悦目赏心；苏州的街巷临河，“人家尽枕河”，水乡泽国，建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌，被誉为东方威尼斯。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园列入中国四大名园，并同网师园、环秀山庄一起于 97 年 12 月被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》。 行政区划： 苏州市现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏 州新区等８个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江５个县级市，130 个镇。 市区 1650 平方公里，古城区１４平方公里。总人口 578.17 万人。全市总面积 8488 平方公里，其中，平原面积 4654 平方公里，水面面积 3609 平方公里， 丘陵面积 225 平方公里。 三、 苏州社会发展宏观环境分析 1、 总体发展状况 发展现状： 改革开放以来，古老的苏州正焕发出勃勃生机，确立了“科教兴市、外向带动、可持续发展”战略，形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点；苏州坚持大力推进产业结构调整，重点培育了电子信息、生物医药、新材料等新兴主导产业，其比重已占全市工业总量的 38%，其中市区达 55%。电子信息产业成长尤为迅速，去年实现销售收入 315 亿元，占新兴产业的比重超过 1/3;人才、产业、环境等新优势已见端倪。目前，苏州正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地，产学研紧密联合、各