试用城经济学原理分析.doc

试用城市经济学原理分析 城市土地储备工作中的土地利用价值最大化的实现 杨欣 鞍山市城乡规划设计院 【摘要】建立城市土地储备制度史我国城市用地制度的再一次创新，在土地储备过程中如何使土地利用价值最大化是需要我们深入思考的问题，本文在城市经济学理论的基础上，界定了城市土地储备中土地利用最大价值的涵义，提出了解决的途径。 【关键词】土地储备；经济学原理；土地利用价值最大化 所谓土地储备,是指城市政府按照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,通过对回收、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理的机制或行为。 目前，我国不少的大城市都初步建立了城市土地储备制度。从各个试点城市土地储备运行的现状看，大都建立起了“土地征购→土地储备→土地出让”的循环运行机制。各个试点城市都实施了城市土地统一收购、储备和净地出让政策等，并取得了良好的效果。实践证明，建立城市土地储备制度，代表了我国城市用地制度新一轮改革的方向，是城市用地制度改革的二次创新。但总体来看，我国城市土地储备制度建设尚处于试点和起步阶段，如何用经济学原理解决城市土地储备工作中的一些问题，从而实现城市土地利用价值的最大化是当前土地储备问题的焦点。本文试运用城市经济学的一些原理分析城市土地储备工作中的土地利用价值最大化问题。 我国建立土地储备制度的目的和作用 储备土地的目的，是通过市场按需供给使用土地，它不仅能提高土地利用效率和加强对土地市场的管理，而更主要的，是使城市土地使用能遵循城市经济和社会发展的长期规划的要求，实现政府对土地资源的合理配置和有效调控，达到城市持续发展的目标。 建立土地储备制度的作用可概括为： ??? ?1.1逐步确定政府对土地资源的垄断 ???? 通过土地储备，政府才真正实现其作为土地所有权掌握者的实际权利。逐步减少、防止直到杜绝因土地使用权拥有单位对国有土地的盲目和无序的批租出让，导致的国土资产流失、土地资源浪费、土地利用不合理和土地市场混乱等一系列弊端。 ?? ?1..2实现政府对土地以及土地市场的调控 ? ???政府通过土地储备，按照城市经济发展和建设的要求，有效地调控土地的供给，为建立起公开、公正和公平的土地市场创造必要条件。 ? ???1.3调节土地使用权出让价格 ???? 由于土地是最稀缺和珍贵的资源，城市土地的投机炒作，必将影响到房地产和金融，甚至城市和地区经济。政府通过土地储备机构，运用市场机制，在土地需求不足时，以买方进入市场，及时收购；而当市场需求旺盛时，则可将储备土地投放市场。 土地储备的经济学原理 我国土地收购储备制度的发展与完善，迫切需要加强土地收购储备的基础理论研究。其理论基础涉及土地供求理论，地租理论、区位理论等。 土地供求理论是房地产市场运行的核心理论，为我们宏观调控房地产市场提供了理论基础。 城市土地储备的主要目标之一是调控土地供需与土地市场，因此供求理论自然成为城市土地储备的理论基础。 城市政府应根据不同类型土地的供需特点，制定合理的城市土地储备计划，协调城市土地储备计划与土地利用规划及城市规划的关系，实现土地资源的合理配置。 地租是地价与地税的基础，是调节土地经济关系和土地市场运行的重要经济杠杆，并决定着土地的供求关系和土地市场的动态特点。 正确理解和评价西方的地租理论，对我们认识当前土地市场的运行特点和城市土地储备制度建设，具有一定的借鉴与指导意义。 区位理论是城市土地利用与管理的一种重要理论依据。 区位理论对我国城市土地储备的建设与发展可以提供下述启示：（1） 有助于根据区位理论各种模式中土地利用区位的分布特点， 区位指向规律等制定合理的空间土地储备政策， 即分析土地利用空间分异特点， 制定合理的城市土地储备空间战略。（2）有助于根据区位理论探讨地价及其变动趋势， 根据各种区位因素的变动趋势合理确定土地收购储备与土地出让价格，合理利用地价调控土地市场。 当然，我国的土地制度是一切经济理论的基础。同时在城市土地储备中政府的调控对土地资源配的市场失灵起着重要的调控作用。 实现土地储备中土地利用最大价值的涵义及其途径 目前，我国实施土地储备必须同时实现两个目标：一是通过土地市场实现国有土地资产价值最大化，收回土地储备成本。一是通过土地储备体现土地利用总体规划对城市发展的要求， 土地是一种不可再生的稀缺资源,而且人类对土地的需求具有无限性的特点。有限的土地资源和人类对土地的无限需求的矛盾构成了经济社会中的土地利用问题。由于土地是城市的最大资源,因此实现土地储备中土地利用价值最大化也就是以合乎可持续发展为原则，协调与城市用地发展的关系，实现其经济、社会、生态价值的最大化。 首先：实现土地储备中土地利用价值最大化