可研报告 百货商场可行性研究中期报告.docxVIP

概述： 1、 项目提出的背景 （1） 南山区概况 南山区于1990年1月经国务院批准成立，地处深圳经济特区西部，东临深圳湾，西濒 珠江口，北靠羊台山，南至内伶仃岛和大铲岛，与香港元朗隔海相望。面积约182平方公里, 下辖8个街道办事处和98个社区居委会。全区常住人口 91.89万人，其屮户籍人口 30.28 万人。2009年南山区全年预计实现本地生产总值1743.15亿元，更是在07年地方财政预算 收入己超40亿元，到2010年南山区的人均可支配收入达到3万元。且09年全年预计实现 社会消费品零售总额322.6亿元。 （2） 项目规划相关性概述 深圳市总体规划“三步走”的发展战略远期阶段：以计算机和通讯、电子、生物技术 产业为重点，大力发展高新技术产业；为金融、信息和新兴商贸业为支柱，积极发展现代服 务业；以集装箱、航空和口岸过境运输为主体，加速发展现代物流业；形成功能完善、环境 优美的现代化城市格局和强大的城市综合服务能力，奠定现代化国际性城市的物质基础。 根据深圳市总体规划要求，规划期内把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境 优美、空I可布局合理、设施完善的生态型海滨城区。具体包括以下三个方面： 提升产业结构：为培育高新技术产业，现代物流业和现代服务业等支柱产业，强化旅 游和教育等特色产业，实现产业的协调发展和全面升级，增强南山产业发展的综合竞争力和 可持续发展能力，优先提供上述产业发展所必需的空间。 整合空间结构：培育区级中心区，完善片区级和社区服务中心的建设，构筑功能互补 的多层次服务中心体系，引导城市各大区块均衡协调发展。 改善人居环境。以及分区定位和规模、分区土地综合利用和分区布局结构与片区发展 策略等规划要求。 南山是深圳市的高科技产业基地、旅游基地、高等教育基地和西部物流基地。南山近 期商贸服务业“三点一线一中心的发展战略，描画了南山商贸业的发展格局：前海物流区、 后海金融商务区、海上世界旅游商务休闲区和滨海大道沿线金融、商务、总部经济黄金线。 项目概况 （-）项目名称：某大型商场 （二）项目的建设的必要性及条件 项目建设的必要性（投资机会） 为将南山区发展成为经济繁荣、社会稳定、设施完善的商业区，扩大本区的服务范 围，增强商业圈的吸引力，同时也为了发展公司的业务，提高公司的经济效益。在南山 屮心区开设一家百货商场实为一个利政利民的项目。另一方面，百货商场合理的布局， 也是促进南山区经济发展、刺激市民消费的必要条件。 本项目致力于提高服务区内人们的生活质量 连锁的超市、百货以规范化的连锁经营、低廉的价格优势、接近社区的地理位置和开架 自选的方便售货，自从于国外引进之日起便受到消费者的青睐，事实上，真正支椁超市发展 的因素就在于其合适的商品定位，以食品和日用品为商品主线，尤其是生鲜食品的引入，为 百货类、超市类商业综合体赢得了坚实的市场基础和广泛的发展空间。“民以食为天；2009 年我国城市居民的恩格尔系数约为37%,表明在我国居民生活支出中仍有很大部分用于食 品消费，这正是超市、百货百家争鸣的根本原因。另外，随着人们生活水平的不断提高，对 购物环境的要求tl益苛刻，肮脏拥挤的菜市场将日渐失宠，被明亮干净的超市取代只是时间 的问题，超市、百货以英便利、干净的购物环境，低廉的购物价格直接地提高了人们的生活 质量。 项目建设的条件 南山区政府对企业提供优惠的政策条件；深圳物流业更是冠绝全国，南山区交通 顺畅，且本项目选址处于中心优越地理位置，交通条件极为便利，便于建设材料的运输 管理。 二、项目建设内容、规模、地点、期限 1、 建筑规模：共4层，建筑面积12000平方米。 2、 建设内容：新建大型百货商场，含地上的三层和地下的一层停车场及仓库。 建筑规模一览表 序号 名称 面积(m2) 百分比 (%) 备注 1 总建筑面积 12000 四层总面积 2 建筑占地而积 3000 3 地下停车场及仓库 3000 地下车位约160个 4 项目总用地面积 3500 其他血积为景观等用地 3、建筑选址：该区域位置南临滨海大道，左近南山大道，东边是与深圳大学、南山区医 院等，北边更近新安学院，且与荔香中学毗邻，项冃周边分布有南侨花园等众多生活住宅 小区和各种学校，门口的桃园路更是沿途密集的住宅区，其优越的地理位置和良好的生 活环境为本百货商场项目提供的大量的有效消费人群。(如下图所示) [G107]|G107|东方新地fit中H)平安辛果跻?纹花国社区公阳人寿保竣° E龙(Mfh宛中国电ffi?u 新区直业厅? 中行於技国去行￥OEASaD庄季口中国电硒的 人心2EX S海芟业厅挑园28滋。风淘冷山店母VG107主珠幼儿园? SUB体育O 汶坝汗安牛規3E述驚館夕默豁鲁尹兴杠厅界边潭坤斶讶中定星 项目所诈地 山￡：家乐福南头a