刍议加强房地产的财务经管.docVIP

PAGE / NUMPAGES 作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 现 代 商 业MODERN BUSINESS 经管纵横Sweeping over the Management 118 随着城市建设综合开发、土地有偿转 让和住房商品化等重大政策的实施，我国 房地产企业进入了前所未有的高速发展时 期。房地产企业经营所具有的复杂性和多 样性使其对其财务经管提出了较高要求。 加强房地产企业财务经管，提升财务经管 水平，已成为房地产企业实现可持续发展 的关键。 一、房地产企业财务经管面临的现状 目前,大部分房地产企业的财务经管 还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充 分发挥财务经管在战略实施方面强有力的 作用。主要存在以下几个问题: 1、开发工程缺乏整体上的可行性论 证。在我国，房地产企业的工程调研、产 品开发、成本核算、利润平衡、开发规模 等，均明显有别于其他行业。房地产开发 企业普遍存在重视工程决算忽视工程决策 的现象。在判断一个工程是否具有可投资 价值时，更多是依赖人的主观判断，缺乏 科学的、完整的市场经济分析和可行性论 证，即便对工程有可行性研究，也仅仅局 限于单个工程，从整体上把握不同工程对 企业具有的战略意义的还很少。 2、财务经管系统的统一和集中程度 不足。许多房地产企业各个工程公司/项 目部核算体系互不相同,财务软件和核算 规范不统一,难以保证向经管者提供统一 可比的财务信息。另外，财务经管“被动 反映型”的现象较突出,预测、控制、分析 等经管职能基本处于空白。虽然许多企业 不同程度上建立了工程预算和财务预算等 基本机制,但其内容和经管方法距实现战 略的需求尚有较大差距。 3、由于缺乏统一明确的财务业务授 权机制,有些企业的二级工程开发公司各 自为政,自成体系,母公司无法有效地进行 经管,造成公司的经管控制能力下降。资 金占用量大，资金来源渠道单一。房地产 企业从工程前期调研到产品开发至可预售 状态历时较长，巨额的地价和房屋工程造 价，需要投入的资金数量较大，加之经营 过程的长期性，资金周转期长，资金周转 率偏低，更增加了资金的需求。从目前房 地产企业资金的筹措渠道来看，主要是依 靠银行贷款，负债水平普遍较高。而目前 土地、信贷政策的收缩抬高了房地产行业 资金门槛，几次加息直接增加了房地产开 发企业的资金成本，使得房地产开发企业 的资金压力空前加大。 5、忽视全面成本经管。全面成本经管 就是要求房地产开发企业实行全员、全过 程和全方位成本经管。房地产开发企业的 成本发生是一个过程，涉及到前期策划、 规划、设计、施工、销售等开发的各个环 节，其成本经管就是要在工程开发的全过 程中，对全部成本构成要素进行规划、控 制，从而实现企业利润最大化。而房地产 工程工程成本经管的基础资料，来自于企 业内部各职能部门及施工一线的经管部 门，有些房地产企业经管者认为成本经管 和核算是财务部门的职责，忽视了内部各 职能部门进行全过程成本核算的重要作 用，致使财务部门收集成本一线的资料极 其有限，造成成本经管偏离预算，从而不 能达到有效控制成本的目的。 二、构建房地产财务经管体系的意义 针对上述房地产企业财务经管存在的 问题,笔者认为要改善财务经管方法,提升 财务经管水平,应当构建并完善财务经管 体系。包括以下几方面: 1、构建财务核算的体系平台,从经管 角度重新梳理财务会计核算基础规范和业 务流程,以规范、统一的财务数据为经管 需求提供数据分析基础。 2、建立经管会计系统,通过经管报告 全面及时地向经管者分析企业经营状况, 实现经管信息动态收集和深入分析,为管 理决策提供有效支持。 3、以全面预算经管为核心手段,实现 战略目标的有效分解和战略实施反馈,实 现对房地产开发工程全过程资金和成本监 控,实现对二级工程公司及各职能部门重 要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修 正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系 起来。 4、建立统一明确的业务授权制度,平 衡各层经管者的权力与责任,明确规定各 项业务的执行程序,提高经管的规范化与 科学性,降低运营风险。 5、财务经管体系还需与包括人力资 源经管体系、战略经管体系、绩效经管体 系在内的企业其他经管系统进行不断整 合,形成有机的整体经管系统,最终达到房 地产企业在平衡有效配置企业资源基础上 的持续发展。 三、加强房地产财务经管对策 1、与时俱进，更新财务经管观念。其 一，树立市场经济意识，产品开发要以购 房者的需求为切入点。房地产企业在开发 产品时必须综合考虑以下几方面的因素： 一是随着经济的发展和人们生活水平的提 高，改善性住房需求会日益增加；二是随 着我国城市化进程的加快，以及