后房地产时代空间和想象.docxVIP

后房地产时代空间与想象 “白银时代”到来，地产开发进入后房地产时代，持续几十年浩浩荡荡的房地产开发过后，数量众多的存量物业开始为资本带来更多想象。 以地产开发商更名和转型为例，房地产开发企业开始更多地标榜自身为“运营商”而非“开发者”。而撕开 HYPERLINK 物业管理的一角，2018年一个重要的行业现象是，房地产商将旗下物业板块公司分拆独立上市，成为行业的一个明显趋势。 直至进入2019年，还有房地产企业陆续不断向港交所提交物业公司上市申请。显然，行业变得“激荡”，也通过物业公司频繁的收并购展现出来。据了解，自2015年以来， HYPERLINK 物业服务企业之间的兼并、收购就不断上演，在2015年物业公司收并购达到高潮的时期，甚至超过200家。 从观点指数所研究样本企业来看，综合物业服务企业运营、管理、品牌、创新以及人气等各项指标和能力所评比出的TOP30物业服务企业，部分头部企业的物业管理面积已接近6亿平方米。 值得一提的是，这些头部物业企业中大部分就有房地产开发背景，以榜单中排名前十的物业服务公司为例，几乎没有哪家企业是完全独立的第三方。而即便把这份名单扩展至前三十，完全没有房地产开发背景的物业企业也屈指可数。 另外从营业收入方面来看，已有头部物业企业实现了营收超过百亿，而与之形成对比的是，部分物业企业营收还未达两位数。依靠关联方的扩张，物业服务企业开始展现出像房地产开发企业近年来的规模增长态势，头部企业各方面能力开始实现超越。 而综合几方面财务指标，毛利率是物业服务企业普遍表现较好的一项，一些即使在规模上尚未形成优势的企业，在这方面也保持较好，反而个别头部企业在对于企业营业成本的控制上略逊一筹。 显然，行业集中度不断提升，许多背靠房地产开发企业的物业服务公司变得更具优势。另一方面，仅依靠提供传统基础物业服务，已不能满足物业公司竞争力的需要。物业服务企业不断探索增值业务，以寻求新的利润增长点。这一切，都让物业服务行业变得更具想象。 存量风口与物业 物业服务行业作为后房地产时代的蓝海，在房地产开发开始放缓甚至停滞的情况下，被认为是资本、特别是房地产开发商寻求增长极的新支点。 根据国家统计局最新公布数据，2018年全国商品房销售面积171654万平方米，同比2017年增长1.3个百分点，增速同比回落6.4个百分点。与此同时，从房屋竣工面积上看，2018年1-12月，全国实现的房屋竣工面积93550万平方米，相比2017年下降7.8%，下降幅度比2017年扩大3.4个百分点。  事实上，行业现阶段的众多现象表明，经过二三十年开发，我国增量房市场已经逐渐见顶，增量房开发开始陷入瓶颈，“白银时代”到来已成为房地产行业的普遍共识。另一方面，经过了几十年的开发，国内存量房市场却开始展现出前所未有的前景。 与此同时，我国城镇化率在2017年为58.52%，预计在2020年，国内城镇化率将达到60%，还在持续推进的城镇化率也被认为是国内物业管理行业的利好因素之一。 中国产业信息网披露的一项数据表明，到2018年末，仅在住宅市场方面，全国城镇实有的住宅面积就达到203.25亿平方米，而如果按照80平方米每套的城镇家庭住房建筑面积计算，至去年末，全国城镇存量住宅套数达到25406万套。而预计到2020年，全国实有的住宅面积将达到221.21亿平方米，全国城镇存量住宅套数预计将进一步增加到27652万套。 一个事实是，根据物业管理行业相关机构近期发布的报告显示，目前，我国物业管理行业面积就已经达到约246.65亿平方米，行业面积复合增长率12.01%；与此同时，数据指出全国物业管理行业所实现的营业收入已超过6000亿元，复合增长率达13.66%。 国资委公布的一项数据也显示，我国物业行业到2030年潜在的市场规模将达1.3万亿元，也就是说，按照这个规模增长，仅至2030年我国物业管理行业就有超过两倍的增长空间。以上这些数据表明，我国物业管理行业的市场在逐年增长，行业待挖掘的空间巨大。 在消费升级、存量物业面积持续增长的背景之下，国内许多行业人士认为，未来5年将是中国物业管理行业最佳的机遇和窗口期。数量巨大的存量物业亟需物业服务企业和资产运营公司的管理，而毫无疑问的是，将来在规模和口碑上具双重优势的企业，将更能占据行业的上风口。 从近两年公开的数据来看，为抢占物业服务市场这座“桥头堡”，同时为配合从“资产开发者”到“资产运营商”身份的转换，房地产开发企业不惜纷纷着手分拆旗下物业服务公司上市，将其尽早地推向资本市场。 据观点指数不完全统计，自2014年内地首家赴港上市物业公司彩生活登陆资本市场以来，至2017年，分别就有中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国陆续走向了资本市场。 2018年，物业企业寻求上市更是达到了高潮，期