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苏商大厦2013年营销报告 2013.04.08 报告架构 报 告 架 构 PART 1  剖析 /营销环境 面临的现场现状如何？ PART 2  抓准 /项目定位 我们自身的项目状况？ PART 3  筹谋 /推盘计划 推盘执行的策略运用？ PART 4  探索 /营销计划 针对本案的营销解决之道？ PART 5  展示 /企划表现 如何展示项目？ PART 1：剖析/营销环境 1.1 宏观市场分析 1.2 竞品市场分析 宏观市场分析 宏观市场分析 竞品市场分析 PART 1 ：剖析/营销环境 供应量分析:  宿迁写字楼市场处于供大于求的态势，未来竞争激烈 宏观市场分析竞 宏观市场分析 竞品市场分析 PART 1 ：剖析/营销环境 均价分析:写字楼市场价格不断上涨，受到当前楼市对投资性、投机性需求的抑 制，未来市场去化将受阻。 租金情况：写字楼租金呈现增长态势，但涨幅较小，总体发展情况不如住宅、商场等物业。 宏观市场分 宏观市场分析 竞品市场分析 PART 1 ：剖析/营销环境 小结 关键词： 写字楼市场长期保持供大于求的态势； 价格保持平稳增长，但涨幅较小； 存量巨大，去化缓慢，后续市场出现跟风开发，集中 供应态势 。 写字楼未来供应量较大，本案将不可避免与其他项目形成激烈市场竞争局面。 如何规避风险，采取差异化开发及营销，将是本案营销成功的关键！ 竞品市场分析宏 竞品市场分析 宏观市场分析 PART 1 ：剖析/营销环境 市场格局：宿迁写字楼市场现形成以霸王举鼎广商圈为核心的新格局，起点高，发展速度快。 幸福路板块 — — — 宿迁老核心商圈，没有纯写字楼项目，均是可商可住商住楼 幸福路板块 霸王举鼎板块 代表项目：苏兴大厦、金柏年大厦 客群：保健品、网络等 代表企业：安利冠元宿迁办事处、北京窝窝团，宿迁房产网等 珠江路板块  千鸟园板块 — — — 宿豫区写字楼项目新兴板块，写字楼市场发展时间较短； 代表项目：金融财富广场、金沙大厦 霸王举鼎板块 — — — 宿迁新兴商圈，隐隐形成宿迁商圈领袖之势，新兴商业项目扎 堆开发，高档写字楼集中； 代表项目：中豪国际广场、用世水韵城、凯林瑞巴黎都市； 客群：覆盖面广，金融保险业，旅行社、装潢装饰等； 代表企业：太平洋人寿保险公司、交通银行等 竞品市场分 竞品市场分析 宏观市场分析 PART 1 ：剖析/营销环境 本案区位竞品状况 竞品市场分析宏观市场分析 竞品市场分析 宏观市场分析 PART 1 ：剖析/营销环境 竞品个案分析 -中兴君临国际广场 38373㎡ 霸王举鼎西侧 君临物业管理有限公司 1.5 元 毛坯 格力家庭分户式中央空调 上海三菱 竞品市场分析宏观市场分析 竞品市场分析 宏观市场分析 PART 1 ：剖析/营销环境 竞品个案分析 -凯林瑞·巴黎都市 17万㎡ 霸王举鼎东北侧 1元/㎡/月 毛坯 竞品市场分析宏观市场分析 竞品市场分析 宏观市场分析 PART 1 ：剖析/营销环境 竞品个案分析 -用世·水韵城 191290㎡ 毛坯 竞品市场分析宏观市场分析 竞品市场分析 宏观市场分析 PART 1 ：剖析/营销环境 竞品个案分析 -中豪国际广场 284790㎡ 毛坯 竞品市场分析宏 竞品市场分析 宏观市场分析 PART 1 ：剖析/营销环境 小结 市场回顾： 宿迁的宏观经济未来几年将持续向好，以商贸、科技信息、金融业等现 代创新型服务产业增加值占 GDP 比重呈持续增长态势，写字楼需求激增。 宿迁写字楼市场目前初步形成了霸王举鼎板块为核心 CBD商务区格局， 未来几年宿迁市场写字楼供应量将持续增加 ，市场竞争激烈。 PART 2：抓准/项目定位 2.1 项目分析 2.2 客群分析 2.3产品建议 项目分析客群 项目分析 客群分析 产品分析 产品建议 PART 2 ：抓准/项目定位 地块区位 -洪泽湖、发展大道 交汇处，交通便利，昭示性强 本案 霸王举鼎板块  苏商大厦位于洪泽湖路与发展大 道十字路口交汇处，北邻宿迁市政 府办公楼，南接宿迁市国税局，地 理区位上是宿迁市市政金融圈的绝 对中心点。距离宿迁主城区仅5分 钟车程； 周边市政机关、金融通讯单位云 集，坐拥宿迁最齐备金融商务办公 资源。 项目分析客群分析产品分析产品建 项目分析 客群分析 产品分析 产品建议 PART 2 ：抓准/项目定位 项目规划 酒店餐饮 4-5 商业 1-3  ?裙楼1-3层规划商业出售； 4-5 层酒店餐饮部； 主楼1-3层酒店大堂； 4层酒店会议室； 5-14层酒店客房区；15-24办公部分（ 24层部开 发商自用一部分）  主要经济指标 占地面积 13235 ㎡ 总建筑面积 74650 ㎡ 酒店面积 35002 ㎡ 办公面积 13942 ㎡ 银行面积 489