申玲--20120617房地产开发项目预决算审核.pptVIP

开发商税收对策： 少计收入、多报成本、拖延交税时间、利用税收政策 多报成本 （利用关联建筑企业多开发票：“黑白合同”、设立或利用关联企业加大“甲供材”量价差等） ——工程费用的真实性如何判断？ 利用税收政策（总包、分包与转包）——如何识别？ 主要内容 参考资料：1.《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500—2008）. 2.《建设项目投资估算编审规程》 （CECA／GC 1-2007） 3.《建设项目工程结算编审规程》 （CECA／GC 3-2007） 4. 相关法律、法规5. 合同示范(标准)文本等 预决算审核专业基础 一、房地产开发项目成本构成与确定 （一）房地产开发项目成本构成 2009年3月6日《国家税务总局印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号 ——第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下： （1）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （2）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （3）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （5）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 （6）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 (二）建筑安装工程费用的确定 全国性文件规定 “关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知” （建标[2003]206号） 《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008） 《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》(建办[2005]89号) 各省市规定——见地方性文件 建筑安装工程费用=直接费+间接费+利润+税金 2008清单计价规范规定 . 江苏省建筑安装工程费用构成 . 典型计价程序 2 建筑安装工程造价的计价特点 3 建筑安装工程造价计价方式及依据 原理——分解组合计价 建筑安装工程造价= 1）工程量计算的依据 设计图纸、基本子项划分规定和工程量计算规则。 2）单位工程量价格确定的依据 在传统计划经济体制下执行政府部门统一颁布的，反映一定范围内社会平均生产力水平的工程建设定额和指令性价格； 在市场经济体制下，单位价格计算的主要依据从理论上说应是企业制定的，反映参与竞争的投标企业自身管理和技术水平的企业定额和市场价格信息。但单位价格的组成、确定及调整原则应符合“计价规范”有关规定和合同约定的要求。 3）主要计价依据简介主要计价依据之一：《建设工程工程量清单计价规范》 GB50500-2008 2008版《计价规范》正文条文共136条，附录6个。补充完善了工程量清单计价模式下编制工程量清单计价和招标控制价、投标报价、合同价款的约定，以及工程计量与价款支付、工程价款调整、索赔、竣工结算、工程计价争议处理等内容，并新增加附录F矿山工程工程量清单项目及计算规则。 主要计价依据之二：工程建设定额 含义：根据一定时期内的生产水平和产品的质量要求，规定出一个在一定范围内使用的完成单位合格产品所需的人工、材料、机械、资金消耗额度，就是工程建设定额。 建筑工程计价表（单位估价表）示例 二、建设法规与房地产开发项目预决算审核 合同法、招投标法、建筑法 《中华人民共和国招标投标法实施条例》已经2011年11月30日国务院第183次常务会议通过，现予公布，自2012年2月1日起施行。 《建设工程价款结算暂行办法》（财建[2004]369号） 《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》（建办[2005]89号） 《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号） 《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[2005]7号） 建筑业企业资质管理规定(自2007年9月1日起施行