某项目户型配比建议方案.pptVIP

安子项目户型面积配比建议 市场审视 户型配比及设计亮点建议 项目审视 ［目录］ Part1 市场审视 市场审视/中心城区房屋市场情况 P art 1 2011年10月青岛成交分析 从上图可以看出，目前市场比较认可中小户型，以90平米户型为成交主力，90-120平米为辅。 10月全市成交新房分析 市场审视/中心城区房屋市场情况 P art 1 10月全市成交价格分析 近期全市成交价格持平,除了个别项目有些下降,其余每月约有5%的升幅.拉开发区整体价格的区域主要是安子版块,该区域的整体销售均价大概在9000元/㎡左右. 市场审视/房屋市场情况 P art 1 市场审视/安子板块基本情况 P art 1 目前该区域的房地产市场发展已经基本成形，区域范围内政府已形成统一的规划定位（中冶爱彼岸、恩马双城汇等） ，且项目定位普遍较高。由于目前片区的各项配套设施较少，还不足以吸引购房者的目光，但该区域属于政府重点规划的居住示范区，未来发展具有很大潜力 。该片区的另一个显著特点是楼盘数量较多且集中放量，产品同质化现象严重 。 市场审视/安子板块基本情况 P art 1 3 市场审视/基本情况 P art 1 市场审视/小结 P art 1 供求:本项目板块供应逐渐增多, 市场明显供大于求 价格:成交均价为9038元/㎡，环比下降2.3%，同比上涨16.7% 户型面积：户型主要集中在80－90㎡的套二、100－120 ㎡套三 成交：90 ㎡的户型最受欢迎，销售速度最快 市场审视/启示 P art 1 启示： 由于房价上升速度较快，很多年轻买家“望价却步”，原计划买套三的不得不转向购买套二。故建议本项目在户型配置上可增加小三房的比例，满足市场需求。 Part2 项目审视 项目技术指标 P art 2 项目 数量 单位 总用地面积 62898 平米 总建筑面积 113050 平米 地上建筑面积 94450 平米 其中 花园洋房 15770 平米 高层住宅 63290 平米 商业及办公楼 15390 平米 地下建筑面积 18600 平米 居住户数 864 户 居住人口 2764 人 建筑密度 18.9 % 绿地率 35 % 容积率 1.5 停车位 1018 个 地上 580 个 地下 438 个 景观资源 周边环境 客户需求 政策 项目南向对望市政绿地，四周视野较开阔 项目与公交车站相距较远，出行不便 目标客户洋房区以改善型为主，高层区以首置及外地客户为主 90/70的限制，即使二套打通也随时面临政策封堵漏洞风险 但实际上项目缺乏自然景观资源，内部园林永远不能代替自然资源的价值 项目周边大配套不全，距公交车站较远，出行不方便 相对于区域内占据最佳地段或拥有自然景观资源，较为成熟的社区，项目无法抢占制高点，抢夺顶级富豪市场有较大的市场风险 宏调政策风险大，产品设计将受到限制 项目审视/项目要素理解 P art 2 项目缺乏自然景观 项目审视/项目要素理解 P art 2 出行不便影响生活品质 市场对中小户型的需求 宏调政策的影响 ………… 尽管项目所处区域已有中冶爱彼岸、恩马双城汇这些成熟的中高档住宅项目，但综合各项因素，项目仍然不宜抢占过高市场，户型面积不宜过大，避免总价过高，造成销售停滞，从而有效规避开发风险！ Part3 户型配比及设计亮点建议 根据市场分析及项目要素分析，建议在保证户型足够舒适度的前提下，控制户型面积的合理大小，整体户型比例按90/70政策执行，不考虑两套打通等方式增加大户型 本区域套二与小套三一直是热销户型。通过对比发现，同样面积条件下，小套三更受客户青睐．建议本项目户型设置增加小套三的比例，适应市场对空间实用的需求 户型比例构想 P art 3 思　考 根据地块经济技术指标推算平均值： 楼宇 层数 户数 总面积 单层户数 单户平均面积 6栋洋房 6+1（3栋） 72 8674 4 120 5+1（3栋） 60 7096 4 118 6栋高层 17（3栋） 204 22151 4 108 28（1栋） 112 12025 4 107 33（2栋） 264 29114 4 110 户型比例构想 P art 3 户型比例构想 P art 3 多层产品面积配比 　 　 层数　 6+1洋房 5+1洋房 1 130-150 套三 130-150 套三 2 120-140 套三 120-140 套三 3 90-110 套二 90-110 套二 4 90-110 套二 90-110 套二 5 90-110 套二 130-150 套三 6 130-150 套三 户型比例构想 P art 3 高层产品面积配比 　 　 　90平米以下 105-115 套二 套三 套三 60%