房地产开发课件复习课程.pptVIP

第六章  房地产开发项目的工程建设管理;教学内容;第一节 项目工程建设的组织与管理方式;一、房地产开发项目工程建设的组织方式 （一）自建 （二）委托施工 工程总承包 工程部分承包 二、房地产开发项目工程建设阶段的管理方式 （一）平行承发包管理 （二）总承包委托建设管理 ;三、建设监理制度 （一）监理单位的主要工作内容 （二）监理单位的质量责任和义务 应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。 与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的，不得承担该项建设工程的监理业务。 应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。 应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。 监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。;第二节 房地产开发项目进度管理;一、开发项目进度计划概述 （一）项目进度计划系统 按项目建设参与方分类：根据项目建设参与方不同将开发项目进度计划系统构建为业主方和项目建设参与其它各方（如设计方、施工方、供货方等）多个不同的建设项目进度计划。 按使用方分类：根据使用方不同将开发项目进度计划系统构建为项目负责人所使用的进度计划、项目部门负责人所用进度计划和项目管理人员所用进度计划。 按项目范围分类：根据项目范围不同将开发项目进度计划系统构建为项目总进度计划、单位工程进度计划和分部分项工程进度计划。 按时间分类：根据时间不同将开发项目进度计划系统构建为长期进度计划、中期进度计划和短期进度计划；年度进度计划、季度进度计划和月、旬（周）作业计划。 按目的分类：根据目的不同将开发项目进度计划系统构建为用以反映逻辑关系的进度计划、用于协调的进度计划和用于平衡的进度计划。 按项目个数分类：根据项目个数不同将开发项目进度计划系统构建为单体进度计划和群体进度计划。 按粗细程度分类：根据粗细程度不同将开发项目进度计划系统构建为规划性进度计划、控制性进度计划和实施性进度计划。;（二）项目进度计划的控制 1.开发项目进度控制的目的 2.开发项目进度控制的任务 （三）项目进度控制的原理 1.影响项目进度的因素 2.项目进度控制的基本思想：进度计划的拟定，平衡是相对的，计划的调整、变化是绝对的。 3.项目进度控制的方法和措施 项目进度控制的方法。项目进度控制的方法主要是规划、控制和协调。 项目进度控制的措施。项目进度控制采取的主要措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。;二、项目工程建设进度计划的实施与检查 （一）项目施工进度计划的实施 贯彻项目施工进度计划 项目施工进度计划的实施 （二）项目施工进度计划的检查 （三）项目施工进度计划的调整 压缩关键工作的持续时间 组织搭接作业或平行作业 （四）项目施工工程延期的管理 申报工程延期的条件 工程延期的审批原则 工期延误的制约;三、项目施工进度计划的比较方法 （一）横道图比较法 匀速施工横道图比较法 非匀速施工横道图比较法 横道图比较法的特点 （二）S形曲线比较法 S形曲线的绘制步骤 S形曲线比较法 （三）香蕉形曲线比较法;第三节 房地产开发项目投资控制;一、开发项目投资控制概述 （一）项目投资控制 1.项目投资控制的含义 在投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段和项目竣工验收阶段，把项目投资控制在计划限额以内，并随时纠正偏差，保证目标的实现。 2.项目投资控制的目标 投资估算——设计概算——施工图预算 ——施工预算——决算; （二）项目投资控制原理 1.影响项目投资超额的因素分析 （1）作第一次投资估算时，规划、设计不深入 （2）资料数据不准确，投资计算粗糙 （3）各设计阶段的投资计算超过投资计划目标 （4）价格上涨 （5）规划或要求改变 （6）招投标时投标者较少 （7）不可预见因素 （8）人为因素; 2.项目投资控制的主要方面 (1) 项目建设各阶段对投资的影响 (2) 项目投资控制的主要方面——规划设计阶段 3.项目投资的动态控制 (1) 动态控制的含义 (2) 动态控制过程中应注意的问题 ;二、工程建设投资控制的方法 工程建设阶段投资控制的任务主要是对合同价的管理，包括编制投资计划、确定投资控制跟踪对象、工程款支付和投资分析、工程价款结算方式和督促监理工程师等。 （一）编制投资计划 1.投资分解方法 投