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房地产金融 对我国房地产 行业信贷的若干建议及风险提示 刘卫卫 上海易居房地产研究院 一、2011 年以来我国房地产行业融资状况 （一）房企开发资金总量再创新高，自筹资金 成主力 国内贷款与去 年持平，企业自筹资金 占比达 四 成。2011 年， 房 地 产 开 发 企 业本年资金来源 83246 亿元，同比增长 14.1%，增速比上 年回落 12.1 个 百 分点 ，比 1—11 月 回 落 4.9 个 百分点。 其 中 ，国内贷 款 12564 亿元 ，与 2010 年 持 平 ；自 筹 资 金 34093 亿 元 ，同 比 增 长 28.0% ；其 他 资 金 中 ，定金 及 预 收 款 21610 亿 元 ，同比增长 12.1% ； 个 人按揭贷款 8360 亿 元 ，同比下 降 12.2%；利用 外资 814 亿元，同比增长 2.9%。 2012 年 1 ～5 月，企业自筹资 金 占 比 再 创 新 高（42.5%）。从整体趋势看，在严厉的调控政策作 用下，企业资金压力进一步加大。国内贷款 受到 信贷紧 缩政策影响，与去年基本保持相 同水平， 而自筹 资金、其他资金和利用外 资增速均较去 年 大幅下 降。在限购限贷政策打压下，房地产市场 成交低 迷，个人按揭 贷款增速继 2011 年 出现 大 幅 下 滑 后 ，2012 年 也 将 继 续 呈 现 出 同 比 下 降 态 势。 （二）银行信贷整体趋紧，新增贷款逐季下降 2011 年以 来 ， 国 务院 关 于 房 地 产 调 控的一 项 重 要 措 施 就 是 实 施 更 加 严 格 的 差 别 化 住 房 信 贷政策 。连续加息和提高存款准备金 率，造成房 地 产 业 贷 款 增 速 比 整 个 银 行 贷 款 增 速 大 概 低 3 个百分 点左右，其中个人住房贷 款的增速已经 持 续 20 个月下 降，普通商品房开发贷款的 增速相 对于其他贷款也在下降。 1.房地产贷款余额增幅放缓  截止到 2011 年年末，主要金 融机构房地产 贷 款 余 额 10.73 万 亿 元 ，同 比 增 长 13.9% ，比 上 年末回落 13.5 个百 分点。房地产贷款 余额占金 融机构 人民币各项贷款余额的 19.6% ，同比下降 0.9 个百分点。 2011 年 年 末 ， 地 产 开 发 贷 款 余 额 7680 亿 元 ，同比 下 降 7.9% ，增速 比 上 年 末 低 32.6 个 百 分点；房产开发贷款余额 2.72 万亿元，同比 增长 17.1%，比上年末低 5.9 个百分点。保障性住房开 发 贷 款 余 额 3499 亿 元 ， 全 年 累 计 增 加 1751 亿 元 ，占同 期 房 产 开 发 贷 款 增 量 的 50.1% ，比年 初 水平提高 31.7 个百分点。 2.从贷款增量看，2011 年新增房地产贷款规 模大幅减少 2011 年 年 末 ，主要金融机构及农 村 合 作 金 融机 构 、城市信用 社 、外资银行人 民 币 房 地 产 贷 款全年累计增加 1.26 万亿元，同比少 增 7704 亿 元。 3.分季度看，新增贷款规模逐季下滑 2011 年一 季 度 房 地 产 贷 款新增 5095 亿 元 ， 二季度新增 2817 亿元，三季度新 增 2011 亿 元， 四季度新增 2677 亿元。从新增贷款看，全年增量 占 同 期 各 项 贷 款 增 量 的 17.5% ， 比 上 年 水 平 低 9.4 个百分点。 二、对房地产业信贷的若干建议 目前，所有银行贷款中涉及房地产 业的贷款 主要 有 三 类 ：个人按 揭 贷 款 、房地 产 开 发 贷 款 和 土地储备贷款。根据购房者、企业在资质、信用、 购买或开发产品等方面的差异，结合当前国家房 地产调控的导向，提出当前房地产业信贷的若干 综合版·2012.9  49 房地 产金融 表 1：2007 年 —2012 年 5 月房地 产开发资金来 源构成表  单位：亿元 年份 资金 合计 国内贷款 利用外资 自筹资金 定金及预 付款 其 他（除定 金 及 预 收款） 年份 资金 合计 总额 占 比 总额 占 比 总额 占 比 总额 占 比 总额 占 比 2007 37257 6961 18.7% 650 1.7% 11772 31.7% 10628 28.5% 7246 19.4% 2008 38146 7257 19.0% 726 1.9% 15081 39.5% 9286 24.3% 5796 15.3% 2009 57128 11293 19.8% 470 0.8% 17906 31.3% 15914 27.9% 11545 20.2% 2010 72494 12540 17.3% 7