高安中国陶瓷产业总部经济项目整体定位及发展战略研究世联.ppt

昌西片区：低水平单纯的资源型开发，区域别墅产品单价低，新建和湾里售价仅在5000-7000元/平米，面积偏大，销售速度偏慢，未来别墅集中供应区，市场竞争激烈 项目名称 占地 产品及 单价 总价（万） 年销售速度 剩余货量 区域客户特征 面积 面积区间 　 　 乾茂山庄 170亩 双拼255平米 6000-7000 150-180 —— 23 南昌及周边中高端客户、有别墅梦的中产，总价承受能力较低，置业目的里度假居住的比例较大　 　 　 　 　 　 翡翠真独栋 278亩 双拼、独栋305-400平米 6000-7300 180-292 96套 30 清豪西雍半岛 1000亩 独栋、联排、双拼240-380平米 4000-7000 96-266 84套 222 华宸龙隐山（待售） 506亩 联排 独栋 双拼 　—— —— 　 —— 380 保利半山国际（待售） 2470亩 一期以别墅产品为主 —— 　 —— 　 —— 500 小计 　 　 　 　 1155套 昌北片区：自然资源相对缺乏，区域楼盘较少，市场剩余货量亦偏小，价格居中，销售速度尚可，客户以地缘客户和红谷滩片区为主 项目名称 占地 容积率 产品及 单价（万） 总价（万） 总货量 年消化速度 消化量 剩余货量 区域客户特征 面积 面积区间 　 　 众森红谷一品 495亩　 0.6 联排210-238平米 1.3-1.5万 270-360 146套 132套 56套 90套 复合性客户群体，有昌北高校、工业区工作的地缘型客户，也有南昌市区及周边县市看好区域价值的投资型客户，产品总价接受度适中，第二部分客群可引导　 　 　 　 　 　 双拼367平米 1.3-1.5万 480-550 保利国际高尔夫花园 5400亩　 0.1 独栋306-318平米 1.6-1.9万 490-600 　 　 　 双拼341-352平米 1.2万 410-422 697套 180套 674套 23套 联排190-240平米 0.8-1.1万 150-265 御湖半山 630亩　 0.5 双拼220-240平米 1.2-1.3万 260-310 　 　 　 联排193-230平米 0.9-1.1万 170-250 217套（一期） 220套 180套 37套 叠拼160-190平米 0.7万 110-130 小计 　 　 　 　 　 1060套 910套 150套 * 【别墅市场小结】发展阶段：别墅处于初级阶段，作为第一居所的城市别墅得到市场认可，度假别墅观念尚未成为主流，销售速度相对较慢 南昌别墅物业的发展阶段 品质 农庄感觉 度假别墅 起步阶段 城市别墅 城市品质别墅 初级阶段 发展阶段 分阶段 南昌别墅市场的发展处于初级发展阶段 正处于城市品质别墅快速发展阶段 1 开始出现城市远郊度假别墅 2 度假别墅销售速度比城市别墅慢 万科青山湖：销售速度14套/月（5月开盘，目前销售71套） 恒大绿洲：销售速度40套/月（5月开盘，目前销售200套） 恒茂森林海：2007年销售7套别墅 市场图 【别墅市场小结】消化速度：昌南板块消化速度最快，单盘年均消化量250套左右；昌北和泛昌东板块单盘年销售量在200套左右，昌西板块销售速度最慢，单盘年销售量不足100套 板块 昌南板块 泛昌东板块 昌北板块 昌西板块 项目 恒大绿洲 博泰静林府 保利东湾国际 万科青山湖 凯美怡和艾溪湖 白金瀚水景花园 青山湖香溢花城 众森红谷一品 保利国际高尔夫花园 御湖半山 翡翠真独栋 清豪西雍半岛 单盘年消化量（套） 290 216 240 144 60 230 260 132 180 220 96 84 板块楼盘年均消化量（套） 253 187 177 90 昌南板块的别墅由于入市时间早，性价比高，被市场广泛认可，销售速度最快 泛昌东板块主要由于价格原因，产品消化速度不及昌南板块 昌西由于区位劣势以及产品质素原因，消化速度为四大板块中最慢，单盘年销售量尚不足100套 【别墅市场小结】未来供应量：2011年南昌别墅供应量大约1849套，昌西板块未来将是南昌别墅供应最多的区域，现货供应量高达1155套，是本项目的主要竞争区 板块 昌南板块 泛昌东板块 昌北板块 昌西板块 项目 恒大绿洲 博泰静林府 保利东湾国际 万科青山湖 凯美怡和艾溪湖 白金瀚水景花园 浪琴湾 青山湖香溢花城 众森红谷一品 保利国际高尔夫花园 御湖半山 翡翠真独栋 清豪西雍半岛 其他待售楼盘 单盘年消化量（套） 14 74 152 21 125 230 82 26 90 23 37 30 222 903 板块楼盘年均消化量（套） 88 456 150 1155 总计 1849 昌西板块短期内集中了南昌市场一半以上的别墅货量，高达11