商业地产的开发及盈利模式.pptVIP

3.2 城市升级 城市是区域经济的增长极 大都市区并非地域行政管理单元，只是一种地理现象的客观存在 城市单中心 城市多中心 城市群、城市带 工业城镇 中国二、三线城市房地产市场增长势头非常强劲，无论是土地市场、房地产市场以及投资环境方面都逐渐成熟。适当的城市规模、稳定的宏观经济环境以及逐渐完备的公共设施建设为二、三线城市房地产市场的快速发展奠定了基础；丰富的土地资源、低廉的土地成本、合理的市场价格及巨大的需求量为开发商提供了巨大的利润空间。因此预计未来几年，二、三线房地产市场会保持快于一线城市的发展速度前进，中国房地产行业也将会在市场、政策的双重作用下，按照“一线城市→二线城市→三线城市”的顺序，逐渐发展与完善。 一线城市日趋成熟，中国城市化的主战场在二三线城市，地方政府发展城市的强烈需求，二三线城市的商业开发迎来快速发展的机遇，商业尤其是综合体和购物中心开处于发的起步期，升值潜力大；土地取得成本相对低，价值提升空间大。 城市化促进城市功能升级。这种城市功能的升级，商业（包括城市综合体、购物中心、商业街区等）在城市功能升级当中起到了核心的作用，拥有巨大的增长能量，将决定城市区域之间竞争。 小结 5大区域城市商业投资机会 西南 东北 珠三角 成渝地区 环渤海 长三角 华中区域 淘汰城市 城市A 城市B 城市C 被选城市 重点城市 核心城市 适当规模城市 价格有空间城市 竞争适中城市 其他 城市—1 城市—2 城市—3 城市X 城市Y 城市房地产价格水平和增长空间 城市房地产容量与潜力 淘汰城市 城市E 城市F 城市G 适合目前投资的城市 市场容量适中，具有持续开发潜力 易建立外来企业品牌度 标杆企业市场份额较大 典型城市：太原 市场容量小，利润回报低 客户对外来品牌接受度低，外地企业少 典型城市：仙桃、玉溪 市场容量大，需求支撑足 客户对于产品要求逐步提高 品牌企业多，竞争相对激烈，标杆企业市场份额一般 典型城市：杭州、长沙 价格高成本高，回报率取决于企业运营水平 客户对产品品质要求较高 大型企业众多，竞争激烈，标杆企业市场份额不高 典型城市：上海、北京… 快速发展阶段 500-1000万方 成长阶段 200-500万方 成熟阶段 1000万方以上 起步阶段 200万方以下 09年典型城市TOP20企业市场份额 容量规模 城市 TOP1企业 比重 200-500 太原 富力 13% 500-1000 杭州 绿城 8% 1000以上 北京 富力 3% 上海 绿地 5% 成都 蓝光 3% 中国房地产市场发展还处于初级阶段，其房地产发展的成熟程度基本可以通过其规模来衡量 根据目前对于市场占有率要求，我们认为 市场规模在200-1000万平方米区间的城市相对适合 容量过小的城市，中短期内企业生存和持续发展所需要的需求支撑和利润回报不足 容量过大的城市，市场份额分散，难以实现较高的市场占有 符合目前关于城市投资的占有率要求和利润率要求的城市共有38个,且以三、四线城市为主。 环渤海区域（12个） 张家口、唐山、石家庄、廊坊、营口、锦州、鞍山、淄博、泰安、济南、德州、太原 长三角区域（14个） 合肥、安庆、镇江、扬州、盐城、徐州、泰州、宿迁、南通、连云港、淮安、常州、金华、嘉兴 华中区域（10个） 周口、信阳、新乡、南阳、洛阳、株洲、长沙、南昌、吉安、赣州 成渝区域（2个） 贵阳、泸州 海南（1个） 海南省（单独分析） 三、四线对于TOP20企业的业绩贡献率不断提高 布局三、四城市已是大势所趋，但关键要考量选择城市投资的先后顺序 首先，城市受区域规划的辐射程度也会影响城市未来房地产的容量变化 区域辐射力影响的大 小取决于四个方面 2 1 4 3 区域整体定位 产业定位 交通定位 核心城市经济地位 区域规划级别 国家政策倾斜程度 规划所覆盖的区域 整体产业定位 产业之间是否形成衔接互补作用 交通系统规划 是否能形成交通一体化？ 核心城市的经济实力 核心城市是单核的还是多核的 城市受区域规划的辐射程度也会影响城市未来房地产的容量变化 区域 区域整体定位 产业定位 交通定位 核心城市经济实力 最终得分 环渤海 辐射区域 　较高 较高 强 4 长三角 辐射全国 高 高 强　 5 成渝 辐射区域 中 中　 一般 3 华中 辐射区域 中 中　 一般 3 与辐射城市的车程距离是另外一个考虑三、四线城市受辐射程度的关键要素 城市 鞍山 德州 济南 锦州 廊坊 石家庄 泰安 唐山 营口 张家口 淄博 长沙 株洲 核心城市 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 长沙 长沙 距离（公里） 574.5 274.3 365.2 423.1 49.3 262.2 415 154.5 502 164.3 371.2 / 5