中南天津城市 进入研究初稿.pptx

中南——天津城市进入研究;;城市发展空间;《天津市贯彻落实〈京津冀协同发展规划纲要〉实施方案(2015-2020年)》;天津市由12个市辖区、1个副省级区（滨海新区）和3个市辖县构成；大致可分为中心城区（市中心）、环城四区（近郊）、远郊区县和滨海新区。;城市发展空间;天津 “一轴两带、南北生态”的总体战略中“一轴”作为核心的内容，对于京津发展主轴上的北辰区、津南区和武清区发展有着较大的推动作用。;天津城市中心，政治、经济、文化中心，城市最早开发的区域，成熟度最高，目前土地资源基本处于稀缺状态。;;未来随着城市中心职能的逐步转移，环城四区将承接中心城区人口外溢，是中心城区的功能拓展区域，地理交通上具备先天优势，发展潜能较大。;城市发展空间：环城四区;;自贸区的建设，加速产业人口的导入，三大片区中天津机场片区（东丽）发展最为超前，东丽的空港片区占得先发之机。;教育资源、医疗资源优先向西青和津南等环城区域转移，为环城四区带来较大利好。;首都经济圈;城市发展空间：滨海新区;城市发展空间：滨海新区;滨海国际机场;城市轨道交通：运营线路;2016年6号线开通 东丽区、河北区、红桥区、南开区、河西区、津南区 2017年5号线开通 北辰区、河北区、河东区、河西区、南开区、西青区;城市轨道交通：滨海新区规划地铁线;城市城市发展：启示;潜力区域分析;整体市场研究;天津土地市场：整体市场;天津土地市场：区域市场;天津土地市场：价格表现;天津土地市场：居住用地;天津土地市场：居住用地;天津土地市场：商服用地;天津土地市场：商服用地;天津土地市场：综合用地;天津土地市场：综合用地;天津土地市场总结;天津商品房市场——整体市场;天津商品房市场：分物业类型;天津商品房市场：存量;天津商品住宅市场：中心城区;天津商品住宅市场：环城四区;行政区　;;天津商品房市场总结;进驻区域筛选模型;进驻区域筛选：区域发展潜力;进驻区域筛选：客户需求支撑;进驻区域筛选：客户需求支撑;进驻区域筛选：市场竞争强度;进驻区域筛选：市场竞争强度;进驻区域筛选：土地获取门槛;进驻区域筛选评分;进驻区域筛选结??;房企拿地模式;房企在津拿地模式;独立开发模式1：产品力/品牌制胜;独立开发模式2：拓荒式大盘;独立开发模式3：“勾地”;金地、万科等企业多年以来坚持布局环城区域，主打刚需刚改，承接中心城区外溢需求。在地块选取上，以靠近市区地块为主，很少溢价拿地，发展较为稳健。;联合取地模式1：“强强联合”融创;优势互补，风险共担，利益共享，合作方对品牌有要求，目前这一模式并不多见。;土地一级开发模式：首创;与一级开发企业合作：天房;项目/股权收购模式：融创、华远;房企在津拿地方式研究结论;进驻板块建议;北辰区：区域概况;外环“补圆”后，北辰环内面积倍增，将成为环内“第七区”。;;北辰区：产业发展;北辰区：土地市场成交情况;北辰区：近一年典型成交地块信息;北辰区：板块格局;北辰区：板块存量;北辰区：土地储备;北辰区：板块进入建议;进驻板块建议;西青区：区域概况;西青区：发展格局;西青区：产业格局;西青新城空间发展结构将以高速公路和快速路为分割和联系，呈组团式发展的结构模式。形成六个特色功能区，分别为杨柳青古镇特色区、中北生活休闲特色区、张家窝交通枢纽特色区、中心生态特色区、华苑产业园科技特色区、大学城科教研发特色区。此外，在新城总体规划中，还明确了西青新城的六大职能，即“以民俗文化为特色的文化新城，生态环境良好、适宜创业的宜居新城，汽车产业基地，高新技术产业基地，天津市的科教研发基地，天津西南部的客运交通枢纽。”; 西青开发区已建成区始建于1992年，建成面积16.88平方公里，共分四期建设完成，一期主要产业为芯片生产与封装、电子元器件、医药等领域；二期主要产业为日用消费品、电子元器件、采油机械等领域，；三期主要产业为工程机械、微电子、汽车配套等领域；四期主要产业为汽车配套、机械、电子产业等领域。建成区域内包含两大特色产业园：微电子工业园，主要产业为电子信息和通讯产业，代表企业有三星电子、阿尔卑斯、中环、耐普罗等；赛达医药产业园，代表企业主要有：力生制药、乐敦中药、新内田制药、尤妮佳等。;西青区：汽车产业基地（张家窝与中北镇）;西青大学城(简称UTXQ),位于天津西南方向，北面到海泰北道，南至姚村公路-丰产河沿线，东至秀川路，西至万卉路-津沧高速沿线。面积约30平方公里，入驻师生约15万人。是围绕着天津师范大学、天津工业大学、天津理工大学、天津农学院、天津城建大学、天津师范大学津沽学院、天津大学软件学??、天津警官学院、天津考试院等高等教学和科研机构发展起来的郊区新城，这个充满活力的新城围绕校园布置生活区、运动场、研究与开发区和大片绿地等开敞空间。;西青区：土地市场;板块;西青区