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重庆LOFT市场分析 2014年2月28日 目 录 PART1 第1部分 LOFT产品概述？ LOFT产品定义？ 阁楼、顶层楼，原指工厂或仓库的上部楼层“在屋顶之下、存放东西的阁楼” 起源 越洋 衍生 变异 20世纪50年代，起源于纽约，年轻的艺术家为了逃避市区昂贵租金，将废旧的厂房或仓库分离出居住、办公等功能。 20世纪90年代初，一些留学海外的艺术家们将loft改造理念引入到中国，将工业空间变成了文化创意空间，从而也成为了一种时髦的生活方式。 20世纪50年代 20世纪90年代初 20世纪90年代末 21世纪初 20世纪90年代末，中国的房地产商开始把家庭办公（soho办公）作为卖点，并开始概念炒作及产业延伸。 21世纪初，随着soho办公的发展深入，开发商开发出一种新的产品形式，lotf商住公寓产品，形成功能立体分离。 艺术LOFT 家庭办公 商住LOFT LOFT产品发展？ 纽约SOHO区 北京789“大山子艺术区” 上海苏州河畔“东廊画廊” 北京西海国际中心 天津城市之星 时代天街、动力国际 万悦汇、中航my town 空中商铺 指楼层通高或局部层高超过5米的住宅或办公楼产品 loft户型通常是小户型，面积在30-50平米，层高通常在5米以上 销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍； LOFT定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；通透性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格及格局。 本体LOFT产品定义？ 本体LOFT用地性质？ 居住用地 商业用地 工业用地 不适合 1、在总高度的情况下，loft产品层数更少，体量消化更小 2、从规划角度，居住用地单层层高标准低，超过部分需计容 可行 可行 多层及高层居住建筑层高大于3.6米小于等于5.8米的，该层的计容建筑面积（不含阳台部分）按2倍计算；层高大于5.8米小于等于8.0米的（不含阳台部分），按3倍计算；以此类推。 跃层式住宅起居室(厅)的户内通高部分不大于7.2米的，该通高部分的计容建筑面积按1倍计算；通高部分大于7.2米的，该通高部分的计容建筑面积按第一条规则计算。 起居室(厅)之外的其他部分（不含阳台部分）出现通高情况时，按第一条规则计算。 当居住建筑底部（含裙楼）的小型商业建筑（包括各类配套服务建筑）层高大于5.1米小于等于7.3米的，该层的计容建筑面积按2倍计算；层高大于7.3米小于等于9.5米的，按3倍计算；以此类推。 从用地性质及市场供给看，loft产品基本为商业用地 本地LOFT表现形式？ 层高一般在5米以上 表现形式一 层高一般在5米以上 表现形式二 全挑空 得房率1：2 半挑空 得房率1：1.5 典型项目：时代天街、动力国际； 典型项目：金开协信中心 面积以40-50㎡为主，以时代天街为典型案例，产品建筑面积集中在40-50㎡；从现有案例显示，套内面积集中在30-40㎡。 本地LOFT面积分割？ 局部挑空 部分6.6米 本地LOFT层高？ LOFT最大魅力 层高较高，可分割成两层 买一得二 1 高得房率 高性价比 空间分离 个性化设计及需求 2 3 4 高性价比是loft产品核心卖点 层高在5米以上 LOFT产品的卖点？ LOFT产品客群分析？ 购买客群 使用客群 根据每个项目属性特点，具体客群会有一定差异，但从整体需求看，投资占绝对主力。 1 创意居住类：追求时尚、独立或过渡性居住的青年一族； 2 小型办公类：如平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作等等； 3 商铺经营类：如特色餐饮、糕点、棋牌、按摩、服装店等； PART1 第2部分 LOFT产品市场表现？ 序号 区域 板块 项目 1 北部新区 汽博 融创金贸时代 2 江北区 大石坝 江上明珠 3 北部新区 金开大道 大雅金开国际 4 江北区 大石坝 东原D7 5 北部新区 龙头寺 动力国际 6 渝北区 空城新城 华辰财富广场 7 渝中区 大坪 时代天街 8 南岸区 茶园新区 伊顿庄园 10 沙坪坝区 西永 首创光和城 11 南岸区 茶园 同景国际城 12 北碚区 蔡家 旭辉朗悦郡 13 北碚区 蔡家 中庚城 14 渝北区 空港新城 中航MY TOWN 1 2 3 4 5 6 7 10 11 8 12 13 14 LOFT项目主要分布在成熟区域或新区的中央核心地段。 典型项目分布 2013年全年loft供应22.33万方，成交20万方，成交建面均价10414元/㎡，供销比1.12截止2013年底loft库存不足10万方，存销比约5。 2014年1月受节期影响，成交量下降较明显，但整体Loft产品凭借小面积、低总价以及较高的性价比等特点，受到大量投资客户的