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房地产开发企业 : 成本类会计科目设置及说明 时间 : 2011-11-07 09:52 来源 : 青岛财税网 作者 : raymond 点击 : 1490 次 1. 目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本， 便于成本资料的比较和分析。 2. 范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3. 职责：集团财务部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况 ; 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本 核算工作， 建立成本核算责任制， 完善成本核算基础工作， 改进成本核算办法， 合理确定成 本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并 及时发现成本管理中存在的问题， 不断寻求降低成本的途径， 同时对在本规范实施过程中发 生的问题及时向集团财务部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方 法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本， 分别结转完工开发产品成本。 4.1.6 正确划分可售面积、不可售面积 ( 由主管部门划分提供 ) ，根据有关规定分别计 算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要 ; 4.2.1.2 便于成本费用的归集 ; 4.2.1.3 利于成本的及时结算 ; 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对 象。 同一项目成片分期 ( 区) 开发的，可以以各期 ( 区) 为成本核算对象。 4.3 成本费用项目及核算内容 4.3.1 成本费用项目 成本项目一般包括下列六大项： 4.3.1.1 土地征用及拆迁补偿费 4.3.1.2 前期工程费 4.3.1.3 建筑安装工程费 4.3.1.4 基础设施费 4.3.1.5 公共配套设施费 4.3.1.6 开发间接费 4.3.2 各成本项目的核算内容 4.3.2.1 土地征用及拆迁补偿 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： A、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费 B、土地有关的税费： 向政府部门交纳的契税、 土地使用税、 土地使用金、 耕地占用税、 土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等。 C、合作款项： 补偿合作方地价、 合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金 等。 D、拆迁补偿费： 有关地上、 地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出， 安置及动迁支出， 农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。 E、以前年度余额转入 4.3.2.2 前期工程费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行 性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： A、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降 观测费， 日照测试费