产权式商铺开发模式解析.docVIP

不走寻常路 　　　　——产权式商铺开发模式解析 核心阅读提示： 产权式商铺，或称商铺散卖，是一个让物业投资者心痛的字眼，也是近年来在地产界除房价外最受诟病的概念，但当前它仍然是开发商、投资者最青睐的商业模式。而SOHO中国是开发商当中的一个典型，坚定不移的发展产权式式商铺，在北京CBD区先后开发了四个项目（SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO），都取得良好的成绩。 一分钟摘要： 产权式商铺发展状况 产权式商铺是近年来兴起的一种新型物业形态,所有权和经营权分离。产权式商铺在中国的发展经历了两个阶段。 开发商直接出售商铺，投资者即是业主 商铺所有权和经营权的概念实行剥离 二、产权式商铺对开发商的三大吸引点 1、快速回笼资金 2、获取商业价值的高额利润 3、规避投资分险 三、产权式商铺的两种经营模式 1．出售后统一收回经营权运营 2．出售后投资者按照要求自行经营 四、当前开发产权式商铺存在的问题 1．目光短浅，只重售出，不管经营 2．过度拉高商铺的本身价值 五、SOHO中国的操作模式 六、经营管理产权式商铺的两大要点 开发商在开发产权式商铺时应多方位的考虑，如何才能使项目的利润最大化？如何满足于投资者的需求？如何规避在销售、经营上的风险？如何在竞争的市场中能不断扩大企业的发展和影响？ 1、构建起合理的委托经营机制 2、邀请专业商铺管理公司全程介入 正文： 一、产权式商铺发展状况 产权式商铺是近年来兴起的一种新型物业形态,所有权和经营权分离。即开发商将商铺卖给投资者，然后投资者将自己购买的商铺,委托发展商或品牌经营商统一经营,投资者获得稳定的投资回报———租金收益。 1、产权式商铺发展的两个阶段 （1）开发商直接出售商铺，投资者即是业主 开发商将建成后的独立门面商铺直接出售给投资者，投资者成为商业物业的业主。开发商获取销售利润；投资者又将商铺租赁给经营者，从商铺增值和租金中受益；经营者通过开发商品销售，来赚取毛利的差价。 （2）商铺所有权和经营权的概念实行剥离 随着商业地产的产生与发展，新的产权商铺概念出现：商铺销售已经不局限于独立的门面，而是大卖场、大开间的商场。开发商将投资者和经营者合二为一，将商铺所有权和经营权的概念实行剥离，有效的区分利用，形成投资者拥有虚拟产权，经营者拥有商铺的自主经营的模式。 二、产权式商铺对开发商的三大吸引点 1、快速回笼资金 国内房地产市场中，绝大多数开发商在运作商业地产项目时，主观的考虑：将属于商业部分的一律卖掉，快速回笼投资资金，降低风险，产权式商铺正好符合开发商的要求。 2、获取商业价值的高额利润 开发商每开发的项目均是以赢利为其最终目的。既然要赢利，就要让项目属性产生最大的价值收益。通过实践，人们认识到，在同样的地段和环境下，商铺的价值往往要高于住宅或写字楼，有的甚至超过2—3倍。二、三线城市地段好的商铺，可以超过5—8倍，也司空见惯。价格的反差，巨额的诱惑力，强烈的吸引着开发商。 3、规避投资分险 ??? 商业地产具有高投资、高利润、高风险的三高特点，在同一个地段上的物业形态，从商业上考虑，做产权商铺的销售远比住宅等其他房产类型的售价要高的多，可以很容易实现产品的价值最大化的作用。再按照产权式商铺的模式运作，由于操作程序复杂和独特，再加上可注册或委托商业销售代理公司等可行性操作，既能实现价值利润，又能达到减低风险。 三、产权式商铺的两种经营模式 1．出售后统一收回经营权运营 开发商将出售后的产权式商铺，统一收回经营权，指定或委托一家商场经营管理公司或品牌运营商，对整个商场施行统一经营管理，并承诺在商场经营期内提供给投资者固定的年限投资回报收益率（即返租）。 2．出售后投资者按照要求自行经营 投资产权式商铺的投资者们，按照商场整体商品规划、布局的要求自行经营，但必须服从商场经营管理公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。开发商设立相应的商业管理部门，为其包括物业上的服务。当然开发商的出发点是为了使商场的经营能够最大程度地获得成功。 四、当前开发产权式商铺存在的问题 1．目光短浅，只重售出，不管经营 开发商处于项目的赢利目的，为了早点卖掉铺位，加快货币回笼，端出8％甚至更高的年投资回报率的诱人馅饼；更有的开发商甚至干脆“卖完走人”。这种商业地产的销售方式，最终使产权式商铺风险重重，在后期经营管理中遗留问题很多。 2．过度拉高商铺的本身价值 为融资、变现资金，开发商选择分割产权、出售商铺是正常的经营策略。但开发商在销售商铺时一味地拉高售价，严重拉高了商铺的本身价值，是使商铺不能持续性经营。 上诉两方面都表现出开发商的目光短浅，没有考虑到长远的利益，商业地产的市场非常的大，因而，不是说一个商业项目的资金回笼，大的利润賺取就算成功，我们更重要的是从长远出发，