2008青岛保利百合花园项目产品及营销建议（上海鹏翔）.docVIP

中国地产策划网： 资料免费下，资深高手与您交流！ 总群① 总群②总群 总群征集各地分群加盟 PAGE 中国地产策划网： 资料免费下，资深高手与您交流！ 总群① 总群②总群 总群征集各地分群加盟 保利四方项目 定位及相关建议 上海鹏翔地产机构 研发中心 2008-06-11 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 第一章 研究说明 - 3 - 第二章 报告正文 - 6 - 第一部分 项目自身研究 - 7 - 第二部分 中观市场研究 - 19 - 第三部分 四方区重点项目研究 - 28 - 第四部分 需求研究 - 36 - 第五部分 项目综合分析及建议 - 27 - 第六部分 本土重点项目、外来品牌开发商产品及营销研究 - 33 - 第一章 研究说明 1、研究背景 受保利地产青岛公司委托，**地产机构就保利四方区金华支路项目进行产品方面的论证研究和相关开发建议，鉴于开发主体为外来企业且为首次进入青岛，除常规内容及指标研究外，本次研究还将岛城房地产市场重点外来企业纳入研究对象。 2、研究思路 供应研究 供应研究 中观市场 微观市场 项目自身 城市关系 项目个性 配套情况 确立项目开发基础和项目定位指向 个案研究 产品演变 发展规划 区域发展方向对产品的影响 研究内容 区域房地产产品发展趋势 项目定位及相关建议 研究成果 消费需求特点 中观市场 微观市场 需求研究 置业特征 产品特征 营销特征 项目规划 产品需求 引导性 研究方向 最终结论 市场产品现状 备注： 灰色区域部分略或从简。 个案研究样本选择分为三个方向：区域竞品项目、本土重点可借鉴性项目、外来品牌企业重点项目； 需求研究支撑数据来自两部分：2008青岛市春节房展需求调研和“海岸阳光”成交客户统计分析。 因时间及部分数据调研难度（产品建议更多涉及工程部分）问题，部分指标做定性分析； 因专业方向问题，相关建议偏重营销因素。 3、样本选择 区域竞品项目 兴隆花园 海岸阳光 梦境江南 雁山世纪 本土重点可借鉴项目 青建橄榄城 鲁信长春花园 备注：鲁信长春花园尾期销售 外来品牌企业重点项目 万科魅力之城 万科金色城品 绿城理想之城 备注：万科金色城品为重点研究对象 4、重点研究指标 [产品类] 主力户型、畅销户型、总价款、装修标准、内部配套、物业管理、智能化、园林等 [销售类] 去化率、各户型销售状况等 [需求类] 户型需求、总价款、装修标准、配套需求等 [推广类] 报媒监控分析、推广手段定性分析等 5、研究方法 案头调研法、实地调研法、已有数据分析，网上资料查询、规划局资料查询等 第二章 报告正文 第一部分 项目自身研究 1、项目中观区位 市南区李沧区李村商圈崂山区东部商圈市政府本项目市北区台东商圈11公里10公里5公里四方区 5公里 市南区 李沧区 李村商圈 崂山区 东部商圈 市政府 本项目 市北区 台东商圈 11公里 10公里 5公里 四方区 5公里 区域内无市级配套，但距离各核心商圈不远。 项目位于四方区，青岛老牌工业区，属城市成熟区域。所处位置靠近城市核心区。 项目所处区位距台东商圈5公理，李村商圈5公里，市南东部商圈11公里，市政府、五四广场10公里。 2、地块现状 2.1、地块特征 地块南高北低，约20米的落差 地块内部未折迁的旧厂房 沿地块东部内的一条小水沟 地块内部施工现场 2.2、地块特征分析 地块内部完整性较好，内部无分隔迹象（依现有规划，窑厂宿舍先期有一定影响，现已解决）。但项目地块不规则，呈狭长状，对于产品规划及动线设计有一定限制。 地块内部地势不平坦，南高北低，由南向北有约20米高的落差（GOOGLE EARTH），此落差有利于项目整体的空间层次感打造，更有利于项目内部细节的打造，如：园林，水系，步道等设置。 地块内部现仍有厂房未全面折除，造成少量构筑物存在其中。 3、地块周边交通情况 3.1、交通现状 3.1.1 道路状况 地块北侧 大沙路 （双向四车道） 地块西侧 金沙路 地块南侧 湖清路 地块东侧 金华支路 3.1.2 道路状况小结 地块周边四条路，北为大沙路，西为金沙路，南为湖清路，东为金华支路。 其中