房地产市场情况调研报告.docVIP

房地产市场情况调研报告房地产市场情况调研报告? 第一部分 基本情况 第二部分 个案分析 第三部分 危机影响 ?? 第一部分 基本情况? XX房地产的萌芽阶段在03年、04年前后，房地产市场项目以私人开发的规模较小的单幢楼为主。XX房地产的起步阶段在XX年前后，XX花园、XX花园等以小区形式开发的房地产项目初次亮相XX。其后，XX花园、XX新村、XX融园等规模在XX亩以上的较大楼盘先后入市。XX房地产初显旺势。从XX年后至今，XX房地产开始进入快速发展阶段。XX三期、XX二期、XX花园等一批高规格规划的楼盘开始投放市场，新建小区建筑形势普遍为高层或带电梯多层，不带电梯房屋已为少见。目前不带电梯多层均价在XX左右，带电梯多层和高层均价在XX左右。价格有大幅的提升。但在XX县市中，XX房地产依然处于中下水平。 ? 第二部分 个案分析未来城市花园 A. 基本情况： 开发商：XX开发有限公司（XXX） 位置：XX路　 建筑类型：X层小高层，一梯X户 总建筑面积：XX平方　总套数：XX套 楼盘亮点：地面全部铺装　红外监控　与110联网 B. 户型配比和销售情况 ■149三室二厅（一梯两户）：完成销售约60% 分析：未销售部分大多在7层以上。销售状况较差与本套型临街有一定关系。 ■163平方四室二厅（一梯两户）：完成销售约50% 分析：改为39\45平方一室一厅、78平方两室两厅的3-5层基本售完，未销售部分多为临街以及7层以上。 ■178四室二厅（一梯两户）：完成销售约70% 分析：本套型销售状况较好，与本套型位于小区中心有很大关系。未销售部分大多在10层以上。　 ■192五室两厅（一梯两户）：完成销售约40% 分析：3至6层拆解为42、43平方一室一厅、104三室两厅销售完毕，7层至12层未拆解，一套未售。销售状况较差与本套型临街有一定关系。 C. 总体分析 ■? 从整体销售来看 XX花园06年5月份开盘，经过两年的销售，总体销售率免强过50%，确实严重超出开发商预期。 ■? 从开盘价格来看。 XX花园06年5月开盘时起价均为1450元，均价为1800元，平均总价为30万。当时我小区多层开盘均价约1400元。原因分析 ■? 户型过大，实用性差。从其修改正后户型的销售情况清楚说明这一点。 ■? 差异性定位失误。未来做为高层楼盘，与XX短兵相接，目标客群定位雷同，但是其自身无论从地段来讲，还是从小区景观、户型设计均与XXX相比均处于下风。没有具有充分竞争力的卖点支撑。 ■? 高调入市，无价格优势。与当时的XX相比，价位相当。在整体处于下风时，又无价格优势。 ? 一、????? XX A. 基本情况 开发商：XX开发有限公司 位置：XX附近 建筑类型：12层小高层、16层、19层高层，为一梯两户，22层高层为一梯五户） 总建筑面积：120000平方　 楼盘亮点：地段、一万平方中庭广场，绿化投资300多万 近期均价：三期（精装修、带电梯）2900元　近期二期余房均价约为2500元 B. 户型配比和销售情况 ●一二期142－174平方三室两厅、165平方四室两厅，均为一梯两户。05年一期开盘销售，至今销售率在90％以上。销售情况较为理想。 ●2008年开盘的一栋一梯五户的22层高层，南朝向的149平方三室两室的销售率80%，南朝向138平方三室两厅销售率83%， 109平方三室两厅销售率47%， 97平方二室一厅销售率31%（集中于12层以下），160平方三室两厅销售率13%. ●三期户型全部为100平方以下精装小户型。与三期楼幢所处位置有直接关系。属于西大街和长乐路拐角处，面对XX广场、东西向。据其高层反映，近期销售局面不是太好。 C. 总体分析 ■? 整体销售情况理想。 ■? 在开盘之初，进展并不顺利。销售周期偏长。一期05年已开盘。入市价格起价为1450元，均价同样不足2000元。 ■? 一梯五户的销售情况，充分说明购买高层客户对房屋位置均好性的要求，并非越小越好卖。而是在功能齐全、空间合理、朝向好基础上的面积较为适宜的中小户型为市场所青睐。 D. 原因分析 ■地段优势显著，属于XX核心地段。 ■入市价格合理，涨价过程温和。一二期均价在2000元以下。05年开盘时起价为1450元。至今其二期房屋（现房）13层价格为2600元。与我带电梯多层最好单元6层价格相当。 ■绿化效果明显。中庭广场一万平方，绿化投资300万，由专业园林绿化公司操作。 ? 二、????? XX A. 基本情况 开发商：XX房地产开发有限公司 位置：XXXX广场西邻 建筑类型：19层小高层，一梯四户、一梯六户 总建筑面积：120000平方　 楼盘亮点：外立面、复式挑空6米、双面挤塑塑钢窗、直饮水、三菱电梯 近期均价：均价约为2500元 B. 户型配比和销售情况 ■?