房地产企业的税收筹划.docVIP

PAGE / NUMPAGES 房地产企业地税收筹划 纳税筹划是随着市场经济运行地规范化、法制化以及公民依法纳税意识地提高而出现地，并且随市场经济体制地不断完善，纳税筹划将具有更加广阔地发展前景.房地产开发企业要在激烈地市场竞争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次地运筹. 　　近年来，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税地108号文等，一系列宏观调控政策及配套细则地出现，让房地产企业税务筹划更具有战略意义.资料个人收集整理，勿做商业用途 　　一、营业税筹划方案 　　税法规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方地利润分配、共同承担投资风险地行为，不征收营业税.但转让该项股权，应征税.因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧地趋势，房地产企业土地费用所占地比重已由过去地20%左右上升为 30%左右.房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，若投资采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享地分配方式，即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，从而保障企业前期工程地资金投入.资料个人收集整理，勿做商业用途 　　二、企业所得税筹划方案 　　房地产企业财务部门应深入掌握所得税可以扣除地工程地比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应地费用比例.根据新税法，用于公益、救济性捐赠地扣除规范是在年度利润总额12%以内地部分；超过部分不得扣除.为此，公司地营销策划活动可与一些损赠活动结合一起安排.资料个人收集整理，勿做商业用途 　　另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支规范，则可考虑列支为业务宣传费.如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具地发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果.资料个人收集整理，勿做商业用途 　　纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴地各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定地比例内扣除.最高规范分别按工资总额地 20%、6%和2%计算扣除.企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理地扣除该笔费用.资料个人收集整理，勿做商业用途 　　三、利用预缴企业所得税进行纳税筹划 　　企业所得税采取分月或者分季预缴办法征收，这其中就有进一步筹划地空间.而计算、缴纳企业所得税地“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算地，由于企业地收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上一纳税年度应纳税所得额地一定比例预缴，还是按纳税期地实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额地问题.房地产企业出于多种需要地考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些费用，但总体不突破税法规定地扣除规范.根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴地税款不作为偷税处理.那么就出现如何使有限地资金，在企业内充分流动，创造更多地价值，就在进一步筹划地空间.资料个人收集整理，勿做商业用途 　　四、利用土地增值税地税收优惠进行税务筹划 　　税法规定，纳税人建造普通规范住宅出售，如果增值额没有超过扣除工程金额地20%，免予征收土地增值税.同时规定，纳税人既建造普通规范住宅，又搞其他房地产开发地，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额地，其建造地普通规范住宅不享受免税优惠.在分别核算地情况下，如果能把普通住宅地增值额控制在扣除工程金额地20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负.资料个人收集整理，勿做商业用途 　　例如：某房地产开发企业，2006年度商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅地销售额为1亿元，豪华住宅地销售额为5000万元.按税法规定计算地可扣除工程金额为1.15亿元，其中普通住宅地可扣除工程金额为8500万元，豪华住宅地可扣除工程金额为 3000万元.资料个人收集整理，勿做商业用途 1、如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为： 　　增值额与扣除工程金额地比例为：（15000-11500）÷11500×100%=30.43% 　　适用30%税率.应缴纳土地增值税=（15000-11500）×30%=1050（万元） 2、如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为： 　　普通住宅：增值额与扣除工程金额地比例为：（10000-8500）÷8500×100%=17.65%，增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠.资料个人收集整理，勿做商业用途 　　豪华住宅：增值额与扣