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政策：财税[2016]36号《有关事项地通知》
一般计税政策：
一、
（三）销售额
10.房地产开发企业中地一般纳税人销售其开发地房地产工程（选择简易计税方法地房地产老工程除外），以取得地全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付地土地价款后地余额为销售额.文档收集自网络，仅用于个人学习
简易征税地政策规定：
一、
（八）销售不动产
7.房地产开发企业中地一般纳税人，销售自行开发地房地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照5%地征收率计税.文档收集自网络，仅用于个人学习
到底企业选择哪种计税方法划得来？
针对老工程，假设该企业无其他任何进项税额地情况下，是否一定是简易征税划得来呢？
得看企业支付地土地出让价款占销售收入地比重！
以每100元销售分析：
假设土地出让价款为X
（100-X）/（1+11%）*11%-Y=100/（1+5%）*5%
推出X=51.99%
当然，这样地生意别做了，没钱赚！
但如果该工程在51前尚未完工，在发生若干业务中还可以取得一部分进项税额地话，那么选择一般计税就会划得来.如果下游是一般纳税人人地话，还会一定地议价空间！文档收集自网络，仅用于个人学习
房地产开发企业地增值税计税方法地选择及涉税处理
1、营改增前已经开发完毕地楼盘工程，但未销售完毕，营改增之后继续销售地老工程，一定选择适用简易计税方法按照5%地征收率计税，给购买方开具增值税普通发票.文档收集自网络，仅用于个人学习
2．营改增之前，房地产企业已经进行了工程地立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，但未办理《建筑工程施工许可证》导致工程一直未动工，营改增后才办理《建筑工程施工许可证》致使工程正式动工地工程为新工程，选择增值税一般计税方法，按照11%计算缴纳增值税.文档收集自网络，仅用于个人学习
3. 营改增之前，房地产企业已经进行了工程地立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，并办理《建筑工程施工许可证》，工程已经动工，营改增后，继续开发地工程，一定是老工程，增值税计税方法地选择应分两种情况：文档收集自网络，仅用于个人学习
一是如果已经开发地工程在整个开发工程中占地比例很小，成本发票还没有收到，有大量地成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照11%地税率计算增值税，但是根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项地规定》第一条第（十）项第2款地规定，应以取得地全部价款和价外费用，按照3%地预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.文档收集自网络，仅用于个人学习
二是如果已经开发地工程在整个开发工程中所占地比例较大，已经收到了大部分成本发票（是增值税普通发票和建筑业营业税发票），没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税.文档收集自网络，仅用于个人学习
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