房地产企业纳税筹划问题探析.docVIP

PAGE / NUMPAGES 房地产企业纳税筹划问题探析-经济 房地产企业纳税筹划问题探析 胡小莉 （西安市房地产经营二公司，陕西 西安 710003） [摘要]随着经济地发展，我国房地产行业也得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，房地产企业税负过重是一个重要地原因，而土地增值税又是其中重要因素.本文主要阐述房地产企业土地增值税纳税筹划地相关要点. [ 关键词 ]房地产；企业纳税；企业税；税率 随着经济地发展，人们住房需求地提高，我国房地产行业得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，除了土地成本快速增长以外等因素，房地产企业税负过重也是一个重要地原因，而土地增值税又是其中重要因素. 1房地产企业土地增值税概念 土地增值税（land appreciation tax ），是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生地价格增值量征收地税种.土地价格增值额是指转让房地产取得地收入减除规定地房地产开发成本、费用等支出后地余额. 2房地产企业土地增值税筹划现状 我国土地增值税自从开始征收到现在，虽然总额不是很大，但是增长地速度却是非常之快.据有关资料调查表明， 从1994 年到2006 年这十二年间，我国土地增值税地平均增长速度为每年百分之九十一.仅2006年～2008 年两年时间里，我国土地增值税收入就从原来地231 亿增长到537 亿元.从以上数据可以看出，土地增值税地缴纳存在很大地弹性.在当前大环境下，土地增值税清算工作障碍重重，不少地方政府出于一些小地个人地利益而忽略了大局，他们只想着自己地政绩和效益考虑，所以在清算意愿和执行力度方面存在着很大地问题.另外一方面，土地增值税存在征管难度大、税收成本高地问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴地问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想，也给房地产企业带来了很大地税收隐患.为了解决这些问题，近年来国家税务总局相继出台了一些相关地税收政策，使得与房地产企业相互配套地税收法律法规日趋完善.特别是近些年政府不断出台新地法律法规规范房地产行业地纳税行为，许多原来合法地筹划方案成为违法行为，使纳税筹划地空间进一步缩小. （1） 众所周知，过去我国大多数房地产企业都是采用设立工程公司方式进行经营，为了达到躲避税收目地，往往采用土地进行投资或联营.但是自我国于2006 年3 月颁布了《关于土地增值税若干问题地通知》（财税[2006]21 号）法规，其中就有明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应地土地增值税. （2） 第二个普遍运用地筹划方式就是一些房地产单位利用借款费用资本化进行加计扣除地方式减少土地增值额.我国于2009年发布了《土地增值税清算经管规程》（国税发[2009]91号），根据规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除地基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除. （3） 第三类房地产企业普遍采用地躲避土地增值税方式是将开发地一部分房地产转为自用或用于商业型地产之后，把该部分房产地产权通过关系办到自己名下，从而达到免交土地增值税目地.但是随着我国法律不断完善，我国于2006年又频法了相应地法规，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题地通知》（国税发[2006]31 号）地规定，对转作自用部分地商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税. 3我国房地产企业税收筹划地发展 在我国，企业地税收筹划活动还刚起步，一些理论还不够成熟，一些人士对税收筹划存在着一些不正确地看法和认识，总以为税收筹划等同于偷税.对一些概念地理解也有不同地看法和观点.同时，我国企业层次不均，企业财务经管水平也不一样，这些因素都使我国企业税收地筹划发展受到严重制约.所以，在一定程度上影响了企业竞争能力地提高.随着我国经济地高速发展，社会主义市场经济地进一步发展和完善，国家税后体系地日趋完善，企业税收筹划有了越来越重要地地位.我国房地产企业涉及地税种多、税负重，税收地现金流及税收成本很大程度上影响到企业地利润，税收筹划也成为房地产企业财务经管地重要内容之一.另外随着跨国房地产企业不断涌入中国市场，这给国内房地产企业带来很大地冲击力，90 年代后期到本世纪初更是发展迅速. 在现代社会经济生活中，房地产业已经成为国民经济地支柱产业之一.随着国民经济地持续增长和居民消费水平地不断提升，这为房地产企业地发展提供了一个很好地一个机会.另一方面，在我国大环境地影响下，国家对房地产企业进行地宏观调控也使我国房地产企业面临更加激烈地竞争，房地产企业暴利地年代已经一去不返了，所以运用税收筹划科学合法地降低税收负担，，通过科学地税收筹划避免企业财务风