房地产企业股权转让实务操作中应注意的几个问题.docVIP

PAGE / NUMPAGES 房地产公司股权转让实务操作中应注意地几个问题 ? 在当前地房地产开发中，由于受到资金等各个方面因素地影响，工程转让呈上升趋势.实践中，由于工程转让受到了《中华人民共和国城市房地产经管法》第38条、第39条地制约，而且，必须按工程地立项、用地、工程建设地有关审批程序重新办理手续，同时，在转让地过程中还会产生高额地土地增值税和契税.因此，这种成本高、手续复杂地转让方式在实践中运用得不多，而大多选择以股权转让为表现形式地工程转让方式.股权可以在股东内部相互转让，可以在在股东以外地人转让，可以部分转让，也可以全部转让.在此文中，为研究问题方便，股权转让仅指股东向股东以外地人转让全部股权. ? ?一、股权转让地法律概念 ? ?股权转让就是指房地产商成立房地产开发公司或成立工程公司，然后原股东将所持有地股权全部转让给新股东，以实现房地产工程转让.我国公司法第七十二条规定，有限责任公司地股东之间可以相互转让其全部或者部分股权.经其他过半数股东同意，股东可以向股东以外地人转让股权.这是我国关于股权转让地法律依据.文档来自于网络搜索 ? 二、股权转让地优势 ? 一是手续简单，只要签订股权转让协议，并按规定办理股权转让地变更登记手续(外商投资企业还应办理股权转让地审批手续)即可控制、经管整个工程.二是费用节省，不用交纳土地增值税、契税等各种费用，可以降低开发成本.三是开发快捷，一旦办理股权变更登记手续，投资者即可投入资金进行后续开发建设，无需再另行成立房地产公司.文档来自于网络搜索 ? 　三、股权转让在实务操作中应注意地问题 　　 ? （一）做好转让前地调查工作.房地产公司股权转让，受让方一般对目标公司地内部财务状况及其外部地经营状况都不熟悉，而且对于工程本身地了解也可能过于表面、片面化.由于信息地不对称，受让方将处于极不利地地位.受让方在作出受让决定前必须对目标公司及工程本身作一定地调查.首先，受让方应对工程公司地外部环境和内部情况进行审慎地调查与评估，包括其财务税收状况、对外签署合同地执行情况、房地产工程规划建设地规范性和合法性状况等.同时，受让方还可要求转让方告知工程公司地情况，包括有关材料、债权债务等.其次，受让方还应对拟转让地工程本身进行审查.此审查主要包括两个方面地内容，一方面是法律方面地审查，如该工程地相关审批手续是否已经办齐、土地使用权或在建工程是否已经设置抵押等.另一方面是工程效益地审查，即该工程规划、建设方案是否具有可操作性，是否存在一些易于疏忽地隐患等.文档来自于网络搜索 ? （二）房地产公司股权转让价款地确定 ? 对于公司股权转让价款如何确定地问题，在我国公司法制度和相关法律制度中，并没有明确性规定和强制性规定.从法律性质来看，股权转让实质上也是一种买卖合同行为，按照合同法地等价有偿原则，应当对股权价值进行财务上地评估，而这个价值一般都会指向公司地净资产即公司资产负债表上地所有者权益数.但是，评估价值仅仅是一种评判和估计地价值，只能作为一个重要参考.在房地产公司股权转让中，往往连同工程一并转让，双方根据工程地进展和负债情况，对工程地各种情况综合考虑确定一个彼此都能接受地价格.所以，股权转让地价款具有不确定性，双方讨价还价在所难免.文档来自于网络搜索 ? （三）对公司股权转让地交割时间必须明确约定.就转让双方而言，公司股权转让地生效以股权交割为准，而依《公司法》及有关法律地规定，公司股权转让还必须办理股权变更登记手续，两者互相关系，可以当事人地约定为依据.有地股权转让协议明确约定自股权交割日起生效，交割后开始办理有关变更登记手续.像这样股权交割地特别约定并不违反我国法律强制性地规定.但值得注意地是，转让双方应当及时进行变更登记，否则会使公司受到行政处罚，形成不必要地损失和纠纷.文档来自于网络搜索 ? （四）采取适当方式，预防债务风险.在股权转让中最大地风险就是目标公司地债务具有不确定性，转让方可能存在着受让方无法了解地债务，受让方因此面临承担无法预见地债务风险.实务中抗衡这种债务风险主要有两种方式.一是保证金担保.保证金担保，是指在房地产公司股权转让中，将股权转让金留下一部分作为工程转让潜在风险和潜在债务地保证金.如果在协议签订后一定时期内，因转让方或工程公司地原因，致使受让方承担了额外地债务和损失，受让方有权直接使用该笔保证金予以支付.二是在办理转让手续地同时，对外公告，以公告方法告知不特定地债务人.公告要在公众媒体上刊出，要给以一定地期限，公告地发布主体，最好是股权转让地批准或登记机关，至少要由转让方、受让方共同公告.文档来自于网络搜索 ? （五）其他问题 ? 一个房地产工程，一般需要运行三至五年，在工程未完成时，企业地所得税无法计算，有地工程在销售中，由于是预售还没有开具正式发票，所以很