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PAGE / NUMPAGES 房地产企业地账务处理(转载) (2011-04-06 10:56:02) 转载 标签： 杂谈 房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是有不同地.从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短地时间内就可完成生产成本地制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工.所以，这是两个不同行业地会计核算，还有很多不同之处，文档收集自网络，仅用于个人学习 房地产企业涉及地税种????房地产开发企业主要涉及地税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等.? （一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取地全部价款和价外费用.应税劳务主要涉及以下几个方面：1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中地“转让土地使用权”子目征税；2、销售不动产，税率为5%；3、土地使用权出租以及房地产建成后出租地，按“服务业―租赁业”征税.计算公式=营业额×适用税率? （二）城市维护建设税和教育费附加：???以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加.? （三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上地建筑物及其附着物并取得收入地单位和个人征收地一种税.土地增值税按照纳税人转让房地产所取得地增值额和规定地适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得地收入减除《条例》规定地扣除工程金额后地余额，为增值额.它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率.其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除工程金额.??? 计算扣除工程有：取得土地使用权所支付地金额；开发土地和新建房及配套设施地成本；开发土地和新建房及配套设施地费用；旧房及建筑物地评估价格；与转让房地产有关地税金；加计扣除.? （四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权地内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收地一种税.它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%.年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%.出租房屋税率12%.? （五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权地单位和个人以实际占用地土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳地一种税.年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额).房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造地商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税.? （六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举地各种凭证所征收地一种兼有行为性质地凭证税.分为从价计税和从量计税两种.应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额.?????土地使用权出让转让书立地凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立地合同、书据等，应缴纳印花税.凡进行房屋买卖地，签定地购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易经管部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续.在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属经管部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续.? （七）契税：契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖地成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％.征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换.计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴地土地使用权出让费用或者土地收益”等.应纳税额=计税依据×税率? （八）企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内地企业或组织，在一定期间内地生产、经营所得和其他所得征收地一种税.应纳税额=（全部应税收入-准予扣除工程）×适用税率.? （九）个人所得税 :是对个人地劳务和非劳务所得征收地一种税.房地产业所涉及最多地是“工资、薪金”所得.其适用5%-45%地超额累进税率.应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数.文档收集自网络，仅用于个人学习 ? 开发成本及期间费用地核算：1、“开发成本”，主要包括：（1）土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；（2）前期工程费（规划、设计、工程可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；（3）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；（4）建筑安装工程费（支付给承包单位地建筑安装工程费）；（5）公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设