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PAGE PAGE 1 浅谈房地产企业的精细化管理 　　【摘要】房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，房地产企业也由变粗放式管理为节约式管理，实现开发成本费用的精确控制。本文将就房地产企业的精细化管理进行探讨。 　　【关键字】房地产企业精化管理措施 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 　　一、房地产企业的精细化管理的内涵 　　通常，我们将精细化管理的内涵归纳为3个方面：一是规范化，二是精细化，三是个性化。它是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的关键一步。精细化管理就是要求把每一项工作都抓细、量化，有利于落实到行动中。精细化管理就是以人为根本，以细为基础，以精为目标，以综合运用现代管理方法为手段，通过建立和优化工作流程，对管理对象施以不断完善的动态化管理过程。 　　“精细化”管理是针对过去企业“粗放化”管理而提出的，即管理上的精耕细作。精细化管理强调目标的细化、分解、落实，强调数量化和精确化。精细化管理以提高企业经营绩效为目的，通过对企业战略目标的细化、分解、落实，保证企业战略能够在各个环节得到有效贯彻并发挥作用，通过细化企业管理单元，明确管理目标，改进管理方式，确保企业管理思想的高效、准确地贯彻到位。 　　二、房地产企业实施精细化管理的必要性 　　1、外部环境的变化迫使房地产开发企业实施精细化管理 　　如今，土地供应日趋紧张，国家采取进一步的紧缩调控。“管严土地，看紧信贷”房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入了国家宏观调控的范围，尤其是2009年下半年以来，国家为加强对土地供应开发的管理，不仅加大了对闲置土地的监管和处理力度，而且还出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，特殊项目可约定在两年内全部缴清，以及首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%等措施。另外，消费者在购买商品房时越来越理性，市场的主导权正在从开发商手中逐步转移到消费者手中。市场格局的这一系列变化意味着房地产开发企业唯有持续强化产品创新、强化内部管理，为市场提供性价比更高的产品，才能适应中国房地产市场未来的变化趋势，长久地立于不败之地。 　　2、内部环境的压力要求房地产开发企业实施精细化管理 　　多年来低价拿地和宽松的贷款政策降低了行业门槛，产品供不应求的状况更使得开发商不重视商品房建造与客户服务的精细化，而把土地与资本运营当作发展的重中之重，片面追求发展速度，忽略了对产品内在品质的提升和优化。在这种发展模式下，随着项目开发成本大幅度增加、财务风险不断扩大、利润空间不断缩小，整个行业的利润率都呈逐年下降的趋势，另外消费者更加理性和成熟，对商品房的品质要求也越来越高，这一切都内生性地要求房地产开发企业发展战略发生转变，从外延性扩张转向内涵性发展，即以市场为导向，以产品为核心，认真、精细、标准、规范、专业地开发商品房，这是提升产品价值和企业价值的唯一手段。 　　三、我国房地产企业管理现状 　　我国房地产企业管理经历了手工作坊管理、粗放管理、规范管理、精细化管理、精益化管理5个阶段。目前，65％以上的房地产企业还处在粗放管理阶段，22％的企业正处在由粗放式管理向规范化管理的过渡阶段，只有不到13％的企业已经开始从规范化管理向精细化管理过渡。2010年以来，随着国家对房地产业的连续调控，房地产市场的环境条件发生了很大的变化，在国家一系列调控措施的打压下，尤其是对闲置土地的收回或处罚的政策，杜绝了投机炒作行为，房地产企业不得不面临转型和调整。在内部、外部环境的双重压力下，精细化管理成为当前我国大多数房地产企业面临的重要的战略选择。一些房地产企业已致力于从规范化管理向精细化管理转变，以期通过管理的精细化构筑新的竞争力。在目前的环境下，行动比别人快一步就是竞争优势。 　　四、房地产企业实施精细化管理的方法 　　1、成本领先策略——全过程成本控制 　　（1）以合同管理为突破口深化项目成本管理。建设项目是施工企业效益的源泉，项目管理作为施工企业的成本中心，管理的好坏，特别是成本管理的好坏，直接关系到企业的生存和发展。强化合同管理是促成成本管理扎实运行的有效手段。 　　（2）项目实行全面预算管理。预算管理是企业有序运作的一个不可或缺的必要组成部分。企业发展规划需要有计划性，预算管理就是计划性的一种体现。项目预算的重点是项目支出的预算管理，即根据项目预算控制每一笔项目支出是否在预算范围内。在对项目进行精细预算的基础上，财务人员按照项目预算对项目成本进行实时控制；各级主管在其权限范围内可以获悉每个项目的信息，使各级管理者能够掌控项目、规避风险。实施预算管理是实现成本领先战略的重要保障手段。 　　（4）工程造价控制。降低工程成本，有效地控制工程造价是关