商业销售建议.ppt

后续事件营销 事件不断，配合商铺销售，制造销售高潮 4#底商认筹 4#底商解筹 数码岛销售 …… 新奇家居展示会 数码体验节 数码岛铺王拍卖 商铺策略思考|宣传推广 品牌折扣特区销售 体验式营销——抓住所有上门客户的心 体验式营销法则： 一、商业的展示应尽量做到聚人气，人气是商业的根本，通过独特的展示吸引消费者常驻，从而给予商家信心，形成后期营销的发力点； 二、商业的展示必须同业态划分结合起来，为消费者创造全新的体验点，体现商业气氛，让其能够感受到未来的商业愿景，继而引发购买的冲动； 街区氛围营造原则 整体性原则 参与性原则 主题性原则 细节性原则 结合本项目的情况，体验式营销的重点可放在街区氛围的营造和样板铺的设置上。 商铺策略思考|宣传推广 街区氛围营造 随处设置的特色的休闲椅为购物创造优雅的停留空间，也成为商业街的一道风景线． 在拐角处广场设置儿童游乐区，可吸引附近社区的居民带小孩前来游玩，盘活人气． 商业街的橱窗、门牌、导视牌采取统一设计制作，保证风格的整体性． 商铺策略思考|宣传推广 设置样板铺展现未来美好商业前景 创新的体验式营销，设置一间样板铺，使客户可以身临其境感受到未来的经营场景。 商铺策略思考|宣传推广 商业招商安排建议 招商计划 自主招商：超市、商务会所、餐饮主力店、Mall、电器/家饰等次主力店 委托招商：餐饮街、社区商业 招商原则 主力店原则 以主力店、次主力店招商为主；核心主力店先行，辅助店随后；尽量不参与小经营商的招商工作 招商先行原则 先招商，后建设，避免因建筑本体因素阻碍商家入驻，同时更好的控制财务成本 严格控制原则 选择符合项目定位、符合区域消费需求的商家，宁可缓建，不因为实现招商目标而放弃标准 放水养鱼原则 在前期区域商业氛围培育时期，免除或降低租金要求，与商家共同进行市场培育 商业招商安排建议 招商与规划设计关系 概念设计 主力店 洽谈 初步 方案 施工图 设计 方案 调整 招商先行，在初步方案设计完成前要与主力店达成进驻意向 主力店 意向 主力店 签约 商业招商安排建议 招商策略 坐招+点渗透式策略相结合，做到有效招商。 点渗透式策略主要体现为点对点和重点深入攻破，是直接面向客户的渗透式策略，包括直接上门拜访、DM单直投、重点商家突破 专业的招商网站和地产交易平台； 行业协会、政府机构及各地商会； 与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。 招商模式 招商渠道 商业招商安排建议 招商策略 租金策略 通用的招商价格策略 ：针对主力店、次主力店和一般商户，给予其不同的租金价格。 不同因素差异的招商价格策略：本项目应根据各商铺经营业态、位置差异、视觉效果差异、门面尺寸大小差异、交通动线差异等因素制定各商铺的具体租金价格 保证金策略：建议向经营者收取三个月的租金与管理费作为保证金，在租赁合同期满退场时予以退还。 租金递增策略：在商铺培育期内（一般1-3年），针对本项目的经营商户应采取放水养鱼的策略，即在此期间，应该降低经营商户的进驻门槛和经营成本，促进经营商户能够持续、良好的经营，只有经营商户经营的好，项目才能良好发展。在经历了商铺培育期后，随着商场的经营步入正轨、经营状况蒸蒸日上，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%-8%。 促销策略 针对商户的等级、重要程度和经营业态，给予其免租、送装修、租赁期限、物业费和管理费、老带新优惠、活动期间签约优惠、营销推广费用、赠送广告位等不同的促销政策。 商业招商安排建议 用心呈献Professional Service With Heart 第*页 第*页 德润·黄金海岸一期商业销售建议 谨呈：河南德润置业 位置 南三环与石柱路交汇处 规模 135万平方米 商业面积 20万平方米 商业形态 1-2层底商 商业地段 南三环商业 经营业态 购物、休闲、餐饮、娱乐等 商铺面积 110--200㎡ 销售均价 09年开盘均价9500元/㎡，现销售均价13000元/㎡，一次性优惠5%，按揭付款优惠2% 亚新.橄榄城 周边个案研究 位置 嵩山路与长江路交汇处 商业面积 3万平方米 商业形态 临街商铺1-4层和1-2层 商业地段 嵩山路商业区 经营业态 大型餐饮、精品、超市等便民的商业街 商铺面积 200-500㎡，300-1000㎡, 销售均价 均价2万元/平方米，1.8—3万元/平方米左右 亚星城市山水 周边个案研究 位置 二七大学路与淮河路 规模 120万平方米 商业面积 40万平方米 商业形态 大型卖场、集中型商业步行街1-2层、临街商业1-2层 商业地段 大学路商圈 经营业态 一期有奥斯卡电影院、不夜城ktv；二期步行街一层以服饰，精品店为主，二层有美食城，三层